В 2025 году разрыв между динамикой цен на жилье и доходами населения существенно увеличился. Об этом говорится в обзоре ипотечного рынка Казахстана за 2025 год, подготовленном Аналитическим центром АФК, передает LS.
По данным аналитиков, поддержка спроса со стороны льготных программ и нерыночных источников финансирования происходит на фоне ограниченного предложения жилья, что сохраняет высокую активность сделок, но не сопровождается сопоставимым ростом доходов населения.
"Двузначный рост стоимости недвижимости на фоне снижения реальных доходов приводит к заметному ухудшению доступности жилья для большинства домохозяйств. При этом рост цен поддерживается не только фундаментальным спросом, но и нерыночными источниками ликвидности, ограниченным предложением жилья в крупных городах и инвестиционной мотивацией населения в условиях повышенной инфляции", – отмечают в АФК.
Кроме того, эксперты говорят, что дополнительное влияние оказывают переводы излишков из ЕНПФ на улучшение жилищных условий, что поддерживает общий уровень активности на рынке недвижимости и усиливает ценовое давление. В 2025 году на эти цели из ЕНПФ было направлено 839 млрд тенге.
При этом, по мнению аналитиков АФК, планируемое ужесточение отдельных макропруденциальных параметров ипотечного (LTV) и розничного кредитования (КБК, КДД, и т.д.) в целом потенциально могут затронуть широкий круг участников рынка. В условиях уже сниженной доступности жилья такие меры способны дополнительно ограничить круг потенциальных заемщиков и усилить охлаждение рыночной активности.
"Текущая динамика свидетельствует о накоплении структурных дисбалансов: рынок сохраняет высокие объемы сделок за счет нерыночных стимулов, динамики цен на жилье и доходов населения движутся в противоположных направлениях, тогда как доступность рыночного финансирования остается ограниченной", – говорят аналитики.
Эксперты пришли к мнению, что ипотечный рынок развивается все более автономно от рыночных условий. Отмечается, что в то время как розничное кредитование в 2025 году показало заметное охлаждение (до 8,7% с 21,9%), в отдельных его сегментах сохранился двузначный прирост. Доля льготных программ (программ Отбасы банка и "7-20-25") в новых выдачах выросла до 74%, тогда как доля рыночных ипотечных продуктов БВУ снизилась до 26%.
Между тем глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова заявила, что казахстанцам не стоит ждать снижения цен на жилье.
Также она не согласна с мнением экспертов о влиянии льготных госпрограмм на рост цен на рынке жилья.
