Эксперты в сфере недвижимости высказали LS мнение о том, как ослабление курса тенге отразится на стоимости жилья.
Член совета Объединенной ассоциации риелторов Казахстана и директор агентства "РИШОН" Наталья Шамаилова уже отметила, что снижение национальной валюты сказывается на рынке.
"Собственники и покупатели сейчас находятся в некотором замешательстве. Ожидается, что продавцы ликвидных объектов пересчитают цены в тенге исходя из процента изменения курса доллара либо снимут объекты с продажи. Остальные продавцы цены повышать не будут. Покупатели не готовы покупать по новым ценам, поэтому кто-то активизируется, быстрее примет решение о покупке и успеет купить в рамках прежних цен. А кто-то будет ждать "лучших времен", – заметила Шамаилова.
Она добавила, что процесс корректировки рыночных цен может занять некоторое время, после чего цены скорректируются в зависимости от покупательской способности.
"Возьмем в пример квартиру стоимостью 17,1 млн тенге (это примерно $45 тыс). После повышения курса доллара продавец поднял цену до 18 млн тенге. Покупатель не будет торопиться оформить сделку по новой цене и будет ждать-искать другие варианты, торговаться. Вполне возможно, что он купит что-то дешевле, урезав свои запросы или несколько поднимет свой бюджет. Продавец через некоторое время будет вынужден пойти на некоторое снижение цены. Реальная цена сделки вполне может быть где-то посередине между прежней и новой ценой", – смоделировала ситуацию собеседница LS.
По мнению Шамаиловой, больше всего подорожают одно- и двухкомнатные квартиры вторичного рынка. Они всегда первыми реагируют на изменение экономической ситуации в стране. Также могут вырасти в цене первичные объекты от застройщика. По информации эксперта, некоторые строительные компании в первый же день приостановили продажу квартир и пошли на повышение цен.
"Снижения цен не будет, даже если собственники не привязывают стоимость своей недвижимости к курсу валют. К тому же после зимы наступает время сезонной активности на рынке недвижимости Если тенге не вернет свои позиции, то повышение стоимости недвижимости приведет к снижению покупательской способности. Скорее всего стагнация будет в первые месяцы. К осени постепенно темпы спроса будут наращиваться, так как жизнь не стоит на месте. Ведь остается потребность в решении жилищных вопросов, продажи активов либо открытии бизнеса в новом помещении", – заключила она.
Глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что сейчас состояние рынка недвижимости в Казахстане стабильное.
"Во всех секторах идет рыночный процесс по активности, стоимости и перспективы развития. Корректировка стоимости тенге будет влиять на ценовой индекс, особенно это будет влиять на жилую недвижимость. Стоимость будет варьироваться в коридоре инфляции как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Причем в сторону понижения в основном. Это связано с усилением дедолларизации в ценообразовании жилья", – заметил Мусрепов.
Он добавил, что последние шесть месяцев показали положительное развитие рынка жилой недвижимости, в основном с помощью государственной поддержки и субсидированию ипотечных ставок. Это будет являться сдерживающим фактором для необоснованного повышения стоимости квадратного метра и спекулятивных взбросов для подогрева покупательского спроса на жилье.
"По нашим прогнозам, те цены, которые сложились за последнее полугодие, будут неизменны и стабильны, и это является показателем жилой недвижимости. Существует большая потребность в доступном жилье, и для этого государством выделяются достаточные средства для поддержки стройиндустрии и субсидированию ипотеки для приобретения недвижимости. Так как базовая ставка увеличилась, то некоторые программы субсидирования претерпят изменения на процент увеличения ставки. В связи с этим мы прогнозируем небольшое снижение спроса только на вторичную жилую недвижимость", – заключил он.
Между тем аналитик рынка недвижимости компании "Оценка собственности" Анна Шацкая обратила внимание на то, что речь идет о начале новой волны финансово-экономического кризиса.
"Цены на нефть остаются одним из определяющих факторов стабильности экономики нашей страны, так как доля всей связанной с добычей углеводородного сырья части экономики составляет порядка 45-47% от ВВП. Снижение цен на нефть означает сокращение поступлений и уменьшение денежной массы в стране, падение курса тенге и снижение реальных доходов граждан", – заметила она.
По мнению Шацкой, во вторичном рынке рост ставок по ипотеке затруднит выплаты для большинства граждан, уменьшит число покупателей на рынке жилья.
"Вторичный рынок окажется под бо́льшим давлением, поскольку по многим ипотечным программам, рассчитанным на вторичный рынок ставки уже увеличились. По госпрограммам "Баспана-хит" – с 11% до 13,75%, "Орда" – с 12% до 13%. Банки также будут пересматривать ставки по ипотеке, которые сейчас и так достигают 15,5-18,6%. Изменятся ли ставки по ипотеке ЖССБ, пока неизвестно", – объяснила Шацкая.
Аналитик добавила, что спрос на вторичном рынке сократится примерно на 10-15%. Цены же будут снижены до конца года на 7-10%.
На первичном рынке из-за увеличения ставок по кредитам для бизнеса и курса доллара вырастет стоимость стройматериалов, строительно-монтажных работ и конечной цены на первичное жилье.
"Я думаю, рост цен на первичное жилье будет находиться в пределах 5-7% в этом году. Первичное жилье будет оставаться в приоритете для покупателей, поскольку по программе "7-20-25" ставки остаются без изменения. В сегменте первичного жилья увеличится дефицит предложения квартир, соответствующих параметрам программы. В таких условиях спрос продолжит смещаться в сторону эконом-класса. Удорожание кредитов и снижение денежной массы вследствие падения цен на нефть вызовет сложности с финансированием для небольших строительных компаний, из-за чего увеличится вероятность заморозки проектов", – заключила она.
Напомним, ранее эксперты комментировали LS, как отразится на экономике Казахстана повышение базовой ставки.
