Неясность с ГЭСВ по ипотечным займам влияет на выдачу новых займов. Более того, для рынка ключевым фактором остается высокая базовая ставка. Такое мнение LS высказали профучастники.
В июне 2025 года АРРФР изменило годовую эффективную ставку вознаграждения по таким кредитам с 25% до 20%, однако позже нововведение было отложено до ноября. Уже в августе председатель Нацбанка Тимур Сулейменов не исключил, что размер ГЭСВ будет снова пересмотрен, например, при увеличении первоначального взноса.
Между тем в беседе с LS председатель совета АФК Елена Бахмутова отметила, что любая неопределенность имеет риски для банковской системы.
"Если сейчас не очень понятно, в какую сторону будет двигаться предельная ставка, то, естественно, БВУ с неохотой будут выдавать новые кредиты, потому что сейчас ставка действует еще на уровне 25%. При этом нормативно-правовой акт не отменен, он перенесен. Я бы сказала, что главное не это, а то, что у нас базовая ставка 16,5%. И никто в перспективе одного года не ожидает ее снижения", – подчеркнула она.
Глава АФК напомнила, что стоимость любого фондирования для банковского сектора соизмерима с базовой ставкой. Следовательно, любые продукты фининститутов, в том числе ипотечные, будут базироваться на данном факторе.
По словам Е. Бахмутовой, если первоначальный взнос будет большим, а LTV (Loan-to-Value ratio, или коэффициент "кредит к стоимости") низким, то БВУ смогут предлагать более лояльные условия. Однако по итогу все зависит от рыночной стоимости фондирования.
"Я предлагаю вернуться к изначальной идее, почему была принята предельная ставка по кредитам. Она была установлена в законе для того, чтобы предотвратить ростовщичество. Идея применять ее по отдельным видам займов мне кажется излишней детализацией, от которой правильно было бы отказаться, чтобы никаким образом не вводить какие-то барьеры в формировании новых продуктов для банка. Должна быть просто предельная, которая воспринимается как ростовщическая ставка, выше которой кредиты не выдавались бы. А что касается ГЭСВ, она была создана для того, чтобы заемщик понимал, какие сопутствующие расходы, кроме просто ставки вознаграждения по займу, он несет, и понимал свои затраты", – считает глава АФК.
Собеседница LS пояснила, что отказ от предельных ставок позволил бы развивать продукты на рыночных условиях.
Вместе с тем в случае с ипотекой высокая базовая ставка и инфляция выше 12% делают ее доступной только незначительной части населения, отметила она.
"Чтобы платить такую ставку, в итоге вы заплатите за жилье две-три стоимости. Получается, это продукт сейчас для верхней прослойки клиентов. А если мы говорим о доступных жилищных займах, то пока это только кредиты от Отбасы банка. Или это должны быть какие-то дополнительные продукты с участием, возможно, государства, чтобы снизить стоимость ипотеки. Рыночные займы на покупку жилья в сегодняшних условиях, увы, дорогие. Они не могут быть иными, несмотря ни на какие ограничения, которые установит регулятор. Потому что это рынок, это экономика", – рассказала Е. Бахмутова.
Также ситуацию с ГЭСВ прокомментировал финансист Галим Хусаинов, который не исключил, что по итогу фининституты ограничат выдачу жилищных ссуд.
"Нацбанк же идет с позиции, чтобы клиенты не переплачивали за недвижимость. Однако, если стоимость денег сейчас составляет 16,5%, и ее захотят поднять, например, до 17,5%, то ипотека в 20% просто будет неинтересна банкам, потому что у вас должна быть маржа, cost of risk, стоимость транзакции, то есть выдача кредитов, она стоит денег. В связи с этим, конечно же, вопрос стоит в том, чтобы банки, они же коммерческие организации, сделали ипотеку в 20% – ее просто не будет", – отметил он.
По его мнению, в таком случае БВУ могут отказаться от развития данного продукта и ограничить выдачу ипотеки.
"Либо запустят программы в партнерстве со строительными компаниями, чтобы получить какой-то кешбэк, комиссии и т.д., где они уже зарабатывали бы от продажи квартиры, чтобы обходить эту ГЭСВ. Однако под 20% кто-то по месяцу, наверное, будет выдавать, но маржа будет очень маленькая. Соответственно, для банков это будет неприоритетный продукт", – добавил Г. Хусаинов.
Также собеседник LS усомнился в том, что дополнительные условия по жилищным займам изменят ситуацию.
"Например, если делаешь первоначальный взнос 50%, то, соответственно, ставку можешь поднять до 25%, но это так не работает. Почему? Потому что, наоборот, чем больше взнос, тем меньше риски, и ставка должна быть ниже (…) Это тоже не рыночная вещь", – пояснил Г. Хусаинов.
Ранее LS поговорил с аналитиком, который высказал мнение, что новые условия по ГЭСВ могут усугубить проблему сужающегося рыночного предложения. Также он не исключил, что в результате фининституты сместят фокус на клиентов с более высоким доходом и минимальными рисками.
