С 16 июня годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по жилищным займам снизится до 20%. О том, как данное изменение повлияет на ипотечный рынок, LS рассказал аналитик АФК Рамазан Досов.
Собеседник LS пояснил, что новые ограничения финрегулятора по ГЭСВ могут вводиться только по договорам, заключенным после принятия постановления, т.е. с вышеуказанной даты и позже.
"Действующие договоры, оформленные до 16 июня, только при рефинансировании не должны превысить новую планку, и поэтому продолжают обслуживаться на прежних условиях. Таким образом, изменение ГЭСВ в целом не имеет обратной силы и не затрагивает уже заключенные обязательства", – уточнил он.
Аналитик обратил внимание, что в Казахстане подавляющее большинство ипотечных займов и ранее оформлялось по ставке значительно ниже 20%, особенно в рамках льготных госпрограмм и отдельных рыночных продуктов БВУ.
"Так, в апреле общая выдача новых таких кредитов составила 214,3 млрд тенге, из которых 70%, или 150,3 млрд тенге, приходятся на Отбасы банк, 6,5%, или 14 млрд тенге, – на "7-20-25", и лишь оставшиеся 23,5%, или 50 млрд тенге, – на рыночные продукты", – подчеркнул Р. Досов.
Он рассказал, что для привлечения заемщиков банки конкурируют со льготными программами, где условия наиболее выгодные. Поэтому, на его взгляд, новая ГЭСВ не изменит ситуацию с точки зрения защиты клиентов, но усугубит проблему сужающегося рыночного предложения, особенно в условиях высокой базовой ставки и стоимости фондирования.
"В условиях доминирования госпрограмм, на которые приходится свыше 70% от всей выдачи (77% – в апреле), банки-участники рыночного сегмента ограничены в возможности устанавливать более высокие ставки. Таким образом, большая часть договоров уже сейчас находится значительно ниже нового порога, а сама мера ограничивает не текущую практику, а будущую гибкость БВУ в условиях роста стоимости фондирования, что может сдерживать развитие рыночной ипотеки", – отметил представитель АФК.
Также он высказался о том, насколько реальна массовая задержка с оформлением уже одобренных, но не подписанных договоров. По его словам, таких рисков не предвидится, поскольку изменение предельного уровня ГЭСВ коснется исключительно новых ипотек, заключаемых с 16 июня.
"Банки понимают важность переходного периода и, как правило, стремятся оперативно завершить процесс подписания по ранее одобренным заявкам, чтобы избежать репутационных рисков и потери клиентов. Поэтому причин для задержек или пересмотра условий по таким договорам нет", – добавил Р. Досов.
Подводя итоги, аналитик подчеркнул, что снижение ставки по ипотечным займам до 20% ограничивает ценовую гибкость БВУ, соответственно сужая их маржу в условиях высокой стоимости фондирования.
Он не исключил, что в новых условиях банки могут сместить фокус на клиентов с более высоким доходом и минимальными рисками. Это позволит уменьшить потенциальные издержки по просрочкам и расходам по провизиям.
Кроме этого, фининституты могут предлагать больше партнерских программ с застройщиками, сократить предложения в наименее доходных сегментах и расширять прочие направления бизнеса и другое, резюмировал представитель АФК.
Напомним, что в АРРФР решение пересмотреть ГЭСВ назвали превентивной мерой с целью не допустить возможного роста проблемной задолженности по жилищным кредитам.
Между тем в августе 2024 года финрегулятор изменил предельные размеры данной ставки по банковским займам и микрокредитам. К примеру, по беззалоговым банковским ссудам ставку снизили с 56% до 46%, а по залоговым – с 40% до 35%.
