В Отбасы банке смягчили требования к принимаемому в залог жилью. Глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов высказал LS мнение о том, как данная мера отразится на стоимости квартир и домов.
Е. Мусрепов в беседе с LS отметил, что данное решение является позитивной мерой, поскольку увеличивает доступность ипотечного кредитования для отдельных категорий объектов вторичного рынка. Прежде всего речь идет о части панельных домов, которые ранее имели ограниченную ликвидность при оформлении ипотеки.
"Однако необходимо понимать, что это не является фактором, способным изменить общую ситуацию на рынке недвижимости, который сегодня находится в стадии глубокой стагнации. Мы наблюдаем сокращение платежеспособного спроса, снижение количества сделок и постепенное увеличение объема предложения. По нашей оценке, как первичный, так и вторичный рынки находятся в предкризисном состоянии, при котором стоимость квадратного метра постепенно начинает корректироваться вниз", – пояснил собеседник LS.
Он отметил, что основные причины очевидны: отсутствие сопоставимого роста доходов населения, высокая стоимость ипотечного кредитования, значительная долговая нагрузка граждан, спекулятивный перегрев цен последних лет и отсутствие достаточного количества реальных покупателей.
В связи с этим эксперт считает, что влияние решения Отбасы банка будет локальным. Оно способно повысить ликвидность отдельных квартир, но не изменить фундаментальный рыночный тренд.
"Главный эффект заключается в расширении круга потенциальных покупателей именно для тех объектов, которые теперь соответствуют требованиям банка. Если квартира становится доступной для приобретения с использованием ипотечного кредита, ее ликвидность возрастает, а сроки реализации могут сократиться. Однако говорить о начале нового роста рынка оснований сегодня нет. В текущих условиях продавцы и застройщики все чаще конкурируют уже не за повышение стоимости квадратного метра, а за самого покупателя. Это приводит к скидкам, акциям, рассрочкам и другим механизмам фактического снижения цены", — пояснил Е. Мусрепов.
Что будет с ценами
Собеседник LS не ожидает, что изменение залоговой политики Отбасы банка приведет к заметному росту стоимости жилья.
Максимальный эффект может выразиться в повышении ликвидности отдельных объектов вторичного рынка, тогда как общая ценовая динамика будет определяться состоянием экономики, доступностью ипотечного кредитования и уровнем доходов населения.
"По нашей оценке, рынок уже находится на стадии постепенной ценовой коррекции в сторону понижения. Поэтому говорить о массовом росте стоимости квадратного метра вследствие данного решения оснований нет", – спрогнозировал собеседник LS.
Первичный рынок
Эта сфера, по словам эксперта, продолжает испытывать давление сразу нескольких факторов.
С одной стороны, увеличиваются отдельные затраты на строительство и финансирование проектов. С другой, покупательская способность населения остается ограниченной: ипотечное кредитование развивается более сдержанными темпами, а спрос продолжает снижаться.
Кроме того, в предыдущие годы рынок оказался существенно перегрет за счет спекулятивного роста цен, который значительно опередил реальные доходы населения.
"Именно поэтому мы считаем, что потенциал дальнейшего роста стоимости первичного жилья практически исчерпан. В ближайшей перспективе застройщики будут все активнее использовать скидки, рассрочки, субсидирование ипотечных программ и специальные условия продаж. В отдельных проектах возможна и прямая корректировка стоимости квадратного метра", – пояснил Е. Мусрепов.
Вторичное жилье
Этот сектор остается наиболее уязвимым сегментом.
Во многих случаях стоимость жилья уже существенно оторвалась от реальной покупательной способности населения. Особенно это касается домов старого жилого фонда, где ожидания собственников продолжают формироваться под влиянием спекулятивного роста прошлых лет.
Одновременно сокращается количество ипотечных сделок, увеличиваются сроки экспозиции объектов и растет объем предложения.
В результате рынок постепенно переходит в фазу снижения прайсов.
По словам эксперта, наиболее заметная коррекция ожидается именно в сегменте устаревшего жилья, тогда как современные ликвидные объекты будут демонстрировать большую устойчивость.
Итоговый прогноз
"В целом мы считаем, что при сохранении текущих экономических условий тенденция к постепенному снижению стоимости жилья сохранится как на первичном, так и на вторичном рынке", – спрогнозировал Е. Мусрепов.
Он заметил, что решение Отбасы банка является своевременной мерой, направленной на расширение доступа граждан к ипотечному кредитованию и повышение ликвидности части объектов вторичного рынка.
Однако рассчитывать, что это сможет изменить общую ситуацию на рынке недвижимости, не приходится.
"Сегодня ключевой проблемой рынка является не недостаток предложения, а дефицит платежеспособного спроса. Пока реальные доходы населения не растут, стоимость ипотечного финансирования остается высокой, а цены на жилье сохраняются на уровне, сформированном в период спекулятивного перегрева, рынок будет оставаться в стадии стагнации с тенденцией к дальнейшей ценовой коррекции как на первичном, так и на вторичном рынке", – заключил собеседник LS.
Как ранее сообщалось, в Отбасы банке разрешили предоставлять в залог жилье с материалом стен из панелей или плит на бетонной и керамзитобетонной основе, срок эксплуатации которых на день принятия кредитной заявки составляет не более 60 лет (ранее – 50 лет).
Ранее LS писал, что давит на стоимость квартир в Казахстане.
