Введение предельных значений ГЭСВ с привязкой к LTV по ипотечным займам ограничивает гибкость банков в формировании цен. Такое мнение высказали в аналитическом центре АФК, передает LS.
По их мнению, в условиях высокой базовой ставки на уровне 18% стоимость фондирования для БВУ остается высокой, что напрямую влияет на уровень рыночных ипотечных ставок.
"При этом показатель LTV уже учитывается банками при оценке кредитного риска и формировании условий кредитования, включая уровень ставки. Дополнительная регуляторная привязка ГЭСВ к LTV в этих условиях во многом дублирует существующие механизмы риск-оценки", – заметили в АФК.
Аналитики считают, что речь идет не столько о полной недоступности жилищных займов, сколько о дальнейшем сужении рыночного сегмента.
В АФК напомнили, что по итогам 2025 года доля рыночной ипотеки в новых выдачах уже снизилась до 26% против 31% годом ранее на фоне преобладания госпрограмм.
"Вместе с тем в условиях высокой стоимости фондирования ограничение ставок, как правило, приводит не к удешевлению кредитов, а к ужесточению требований к заемщикам и снижению объемов выдач. В результате доступность и без того невысокой по доле рыночной ипотеки может снижаться для части клиентов, прежде всего с небольшим первоначальным взносом", – считают в ассоциации.
Эксперты напоминают, что попытки административно снизить ставки в условиях высокой стоимости денег уже приводили к приостановке выдачи рыночной ипотеки.
В целом отмечается, что административное регулирование ставок считается неэффективным, поскольку искажает механизмы ценообразования и ограничивает гибкость банков в управлении рисками.
"Стоимость ипотечных кредитов формируется исходя из инфляции, стоимости фондирования и кредитного риска и не может быть устойчиво задана административно", – напоминают в АФК.
По мнению аналитиков, рынок самостоятельно формирует тенденцию к снижению ставок. Однако при базовой ставке на уровне 18% и сохраняющейся высокой стоимости ресурсов для БВУ ожидать значительного снижения рыночных ставок сложно.
"Более корректно говорить не о конкретном уровне ГЭСВ, не о ее привязке к LTV, а о создании условий для его естественного снижения через замедление инфляции, снижение базовой ставки и развитие долгосрочного фондирования", – добавили в ассоциации.
В АФК отметили, что доступность коммерческой ипотеки в первую очередь зависит от макроэкономических условий, поэтому ключевым фактором остается снижение инфляции. Это формирует основу для естественного удешевления кредитов. Также важным является развитие долгосрочного фондирования в нацвалюте.
“Расширение инструментов секьюритизации и возможность для банков перераспределять ипотечные портфели позволят высвобождать ликвидность и увеличивать объемы выдач без повышения ставок. Также важным является усиление конкуренции на рынке", – добавили в АФК.
В ассоциации ожидают, что участие БВУ в системе жилищных строительных сбережений (ЖСС) может способствовать появлению новых продуктов и более гибких условий для заемщиков, в особенности в партнерстве со стройкомпаниями.
Наряду с этим ключевым фактором является рост реальных доходов населения, поскольку именно они определяют уровень платежеспособного спроса и возможность заемщиков обслуживать долгосрочные ипотечные обязательства.
"Таким образом, акцент целесообразно смещать с административного регулирования ставок на устранение структурных ограничений и развитие рыночных механизмов", – заключили в АФК.
Напомним, что 15 апреля в мажилисе глава АРРФР Мадина Абылкасымова сообщила, что профучастники предлагают отложить внедрение новых ставок ГЭСВ по ипотечным займам, пока сохраняется высокая базовая ставка.
