Как заемщикам в Казахстане избежать принудительного выселения – рекомендации юриста

Он объяснил, какие права есть у должников

13 октября 2021 года
    

Недавние трагические события, произошедшие в Алматы при выселении из залогового жилья, вызвали мнения о том, что их причиной послужила действующая система изъятия. Кандидат юридических наук Даулет Абжанов рассуждает о том, нуждаются ли проблемные заемщики в дополнительной защите. 

Изъять залоговое жилье непросто

На мой взгляд, закон и существующие законодательные процедуры как раз-таки достаточно лояльны к должникам в этом смысле. Вот смотрите.

1. Принудительно изъять залоговое имущество, выселить из жилища без судебного акта невозможно. Даже при продаже заложенного имущества во внесудебном порядке (а закон дает такое право банку-залогодержателю), если должник отказывается освобождать предмет залога, выселяться из жилища, кредитору все равно придется требовать выселения через суд. Кредитор вынужден, таким образом, дважды обращаться в суд: в первый раз – чтобы получить решение об обращении взыскания на залог, на основании которого имущество продается через электронные торги; во второй – для принудительного выселения.

2. Закон дает право залогодателю в любой момент до выставления имущества на торги погасить долг. Об этом говорит ст. 22 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”.

3. Закон дает возможность в случае просрочки обратиться заемщику – физическому лицу в банк с предложением о реструктуризации займа. Банк, конечно, может отказать, но отказ должен быть мотивирован. В период рассмотрения обращения заемщика банк не вправе проводить принудительные меры по взысканию долга. То есть невозможна ситуация, когда банк сразу при наступлении просрочки начнет реализацию залога. Есть процедуры и сроки, которые банк обязан соблюсти, прежде чем обратиться в суд. По сути, закон дает время для того, чтобы заемщик имел дополнительное время для погашения долга. Это как минимум 4 месяца.

4. Закон запрещает реализацию залога в случае явной несоразмерности долга стоимости заложенного имущества. Она определяется следующим критерием: размер неисполненного обязательства составляет менее 10% от стоимости  имущества по договору залога.

5. Торги по продаже заложенного имущества всегда публичны. Каждый желающий может принять участие в них. Несоблюдение процедуры публичности проведения торгов – безусловное основание для отмены их результатов. Банки, как и судебные исполнители, таким образом, никак не вправе адресно кому-то продать заложенное имущество без согласия залогодателя.

6. Ничто не мешает залогодателю на любой стадии самому найти покупателя по рыночной цене. Если опасаешься, что залог продадут по заниженной цене – пожалуйста, приведи своего покупателя по адекватной цене; банк будет только рад этому. Закон даже специально регламентирует возможность обращения в банк об этом (ст. 20-1 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”). Если банк соглашается с самостоятельной реализацией имущества залогодателем, то принудительная процедура приостанавливается как минимум на три месяца. На практике банки редко отказывают в таких обращениях. Но в любом случае, повторюсь, нет препятствий тому, чтобы залогодатель предлагал третьим лицам поучаствовать в торгах и приобрести имущество по рыночной цене.

7. На любой стадии у должника есть право судебного обжалования незаконных, по его мнению, действий и решений судов и судебных исполнителей. Не согласен с суммой долга, оценкой, допущены процедурные нарушения – пожалуйста, обращайся в суд.

На самом деле у должника большие возможности для того, чтобы затянуть процедуру продажи залога. На практике процессы могут длиться годами. И этим пользуются некоторые должники. Это есть не что иное, как злоупотребление ими правом, о чем сейчас почему-то предпочитают не говорить.

Поэтому в целом законодательный механизм реализации залога у нас никак нельзя назвать жестким по отношению к должникам.

Продать по дешевке?

Даулет АбжановМногие жалуются, что их имущество продано по заниженной стоимости, виня в этом банки и судебных исполнителей. По этому поводу хотел бы отметить несколько моментов.

Во-первых, реализация заложенного имущества всегда осуществляется на публичных торгах. Как указывал выше, ни банк, ни судебный исполнитель не имеют права адресно кому-то продать объект.

Во-вторых, цену приобретения заложенного имущества опять-таки определяют не банк и не судебный исполнитель, а торги. Начальная цена продажи устанавливается судом на основании независимой оценки или судебной экспертизы. Конечную реальную цену формирует рынок. Как правило, ожидания залогодателя по цене – завышенные по сравнению с тем, по какой цене участники торгов готовы его приобрести. Но тут уж извините: объект продается по той цене, по которой покупатели готовы за него заплатить.

В-третьих, не согласны с оценкой – всегда есть возможность представить альтернативную и, основываясь на ней, обжаловать ту оценку, которая вам не нравится.

В-четвертых, даже в случае признания торгов несостоявшимися ввиду отсутствия участников на торгах, банк не сам определяет стоимость, по которой он может принять на баланс непроданное имущество. Она определяется по ее текущей оценочной стоимости, установленной судом либо доверенным лицом на основании отчета об оценке независимого оценщика (ст. 32 Закона “Об ипотеке недвижимого имущества”, ст. 85 Закона “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”). В случае несогласия с оценкой должник всегда вправе ее обжаловать и представить альтернативную либо просить суд назначить судебную экспертизу.

Наконец, в-пятых, залогодатели порой сами виноваты в том, что на имущество мало покупателей или цена низкая. Это происходит в тех случаях, когда залогодатель препятствует реализации заложенного имущества. Элементарно не дает возможность потенциальным покупателям осмотреть объект, оценить его состояние. Это как покупать кота в мешке. Если покупатели узнают, что объект проблемный (то есть залогодатель неконтактный, оспаривает долг, залог и т.п.), это сразу сужает круг желающих его приобрести и роняет цену приобретения: покупатель знает, что ему потом придется заниматься принудительным выселением прежних хозяев. И как же после этого цена не будет ниже рыночной!

Разумеется, нельзя исключать случаи того, что залогодержатель или судебный исполнитель имеют намерение продать имущество определенным лицам. Недобросовестность возможна и с их стороны. Однако действующий механизм в законе предоставляет возможность должнику, залогодателю отстоять свои права и пресечь злоупотребления. К сожалению, они не всегда пользуются такой возможностью.

Отстаивать свои права и интересы можно и нужно в рамках уже действующего закона. В свое время я лично сталкивался с нарушениями со стороны банка и судебного исполнителя, но через суд добился правды. Много нареканий вызывают, например, действия судебных исполнителей. Это и наложение арестов на все имущество, превышающее по стоимости размер долга, и процедурные нарушения при выставлении имущества на торги. Но, подчеркну, в целом действующий правовой механизм позволяет пресечь нарушения.

Однако, если решение вступило в законную силу, оно должно исполняться.

Не без проблем

При все этом, конечно, есть проблемные вопросы. В частности, вопрос актуальности начальной цены продажи арестованного имущества на торгах. Проблема в следующем.

Закон обязывает суды в решении об обращении взыскании на заложенное имущество устанавливать начальную цену продажи. Суд обычно руководствуется оценкой, которая представлена в ходе судебного процесса, то есть свежей. Но проблема возникает в случае, если к моменту фактического выставления имущества на торги на рынке цены существенно меняются как в сторону повышения, так и в сторону понижения. В этом случае начальная цена продажи уже становится неактуальной.

Такая ситуация возможна, когда проходит значительное время с момента вынесения решения с начальной ценой до назначения торгов. К сожалению, сейчас судебная практика такова, что изменить начальную цену продажи, однажды установленную судом, невозможно. Она уже “на века вечные”. И получается, что имущество может быть выставлено на торги по заведомо нерыночной цене. Хотя справедливо было бы начальную цену определять в ходе исполнительного производства, как можно ближе к моменту проведения торгов. Вот этот момент надо исправить.

Кроме этого, можно было бы обязать банки размещать на своих интернет-ресурсах информацию не только о выставляемом ими на торги заложенном имуществе во внесудебном порядке, но и информацию о предстоящих судебных торгах, которые проводят судебные исполнители. То есть о судебных торгах участники могли бы узнавать не только из публикаций судебных исполнителей, но и из интернет-ресурсов банков. Пусть как можно больше будет информации о торгах, как можно больше потенциальных участников узнают о них. Это способствовало бы прозрачности реализации имущества должников.

К слову, финансовый регулятор в какой-то момент считал незаконным такое размещение информации на интернет-ресурсах банков; мол, банки вправе размещать информацию о реализации только собственного имущества, а по заложенному имуществу, реализуемому в порядке закона об ипотеке и об исполнительном производстве, размещение объявлений о реализации незаконно.

К счастью, регулятор позже изменил свою позицию, разрешив-таки банкам публиковать на своих сайтах объявления о продаваемом заложенном имуществе как во внесудебном, так и в судебном порядке. 

Лояльность закона к должникам

Существует целый пласт защитных гарантий для заемщиков по банковским займам. Что он включает в себя?

1. На стадии до получения кредита закон обязывает банки обеспечить как можно большую информированность заемщика об условиях займа. Например, установлены требования к оформлению договора банковского займа к размеру шрифта (мелким шрифтом уже ничего нельзя излагать), к последовательности пунктов (самые важные условия излагаются на первой странице – титульном листе, они не затеряются в тексте договора). Закон обязывает банки составлять памятку для заемщиков, где также отражаются наиболее важные условия займа.

В общем, теперь заемщики уже не могут сослаться на то, что банки не довели до них условия кредита, спрятав финансовые обязательства в тексте. Заемщики имеют все возможности для того, чтобы иметь четкое представление о том, сколько, как они должны возвращать заем, какую неустойку и за что могут с них взыскать. Преддоговорная стадия в Казахстане достаточно подробно и жестко урегулирована. Другое дело, что некоторые граждане по-прежнему не придают должного значения этой информации, не читают договор, не взвешивают свои возможности перед получением кредита. Но тогда неблагоприятные последствия этого такие заемщики должны нести сами.

2. На стадии исполнения договора банковского займа закон установил запрет банкам в одностороннем порядке менять условия кредита, кроме улучшающих для заемщика условий.  

3. Если заемщик не допускает нарушений, у него есть право требовать высвобождения заложенного имущества, покрывающего сверх размера долга по кредиту.

4. Есть масса привилегий для заемщиков – физических лиц при наступлении просрочки. Например, по общему правилу неустойка не начисляется после просрочки 90 дней; по ипотечным займам начисление вознаграждения прекращается после 180 дней просрочки. То есть после указанного периода просрочки долг фактически фиксируется, дополнительные суммы уже по договору не начисляются, даже если просрочка длится годами!

Прибавьте еще сюда меры по госпрограммам для социально уязвимых слоев населения. По ним государство фактически приняло на себя их кредитные обязательства, позволив банкам списывать (прощать) долги заемщиков по кредитам.

“Понять и простить”?

Меры поддержки заемщиков-физлиц просто беспрецедентны, как на уровне законодателя, так и со стороны финансового регулятора.

Когда сейчас стали говорить о необходимости новых мер защиты должников, я, признаться, не представляю, что можно еще сделать. Разве что просто разрешить всем заемщикам не платить по долгам.

Не позавидуешь регулятору – ему впору схватиться за голову, настолько он оказался зажатым, с одной стороны, давлением общественников, традиционно требующих “понять и простить” неплательщиков, и, с другой стороны, пониманием, что чрезмерное потакание должникам грозит системными рисками в банковской сфере.

Законодательные послабления должникам – устоявшаяся тенденция последнего десятка лет. С периодичностью в 2-3 года в стране принимается очередной пакет поправок в банковские законодательные акты. Обратите внимание: крупные поправки по вопросам взаимоотношений “банк – клиент” вносятся законами, в названии которых непременно присутствует указание на “защиту” (от 10 февраля 2011 года, от 2 июля 2018 года, от 21 января 2019 года). От кого? От банкиров, разумеется.

Вот таким образом постепенно в обществе сформировалось устойчивое негативное отношение к банкам. Последние события с расстрелом полицейских и судебного исполнителя наглядное тому подтверждение. Ведь что получилось. В связи с этой трагедией люди стали говорить не о проблеме продажи, хранения, контроля оружия (как обычно происходит на Западе после очередной стрельбы), не об опасности работы судебных исполнителей и необходимости их защиты, а о произволе банков, судов, судебных исполнителей. Вместо осуждения многие открыто поддержали убийцу, пытаясь оправдать его действия якобы безысходностью и произволом в отношении него.

Апофеозом, на мой взгляд, стало поручение госорганам разработать очередной пакет поправок в защиту должников и сообщение о подписании банками меморандума о невыселении должников. И это все выглядит как результат стрельбы!

Нечаянно, конечно, но вышло так, что оправдание действий акбулакского стрелка произошло на уровне государства. Нечаянно, но произошла героизация убийцы, поскольку в глазах общественности именно благодаря его действиям принудительные мероприятия против должников фактически приостановлены в стране. Кто он теперь в глазах злостных неплательщиков, как не герой? Насколько это выглядит этичным по отношению к погибшим?

Поэтому эти поспешные поручения о новых мерах, установки приостановить взыскания и выселения, перепроверки состоявшихся решений – это все ой как не вовремя. Это неправильный и ошибочный сигнал обществу.

Общество стало глубоко симпатизирующим тем, кто не возвращает долг, относясь с неприязнью к тем, кто пытается его вернуть. Постулат Pacta sunt servanda (“Договоры должны исполняться”) в таком обществе начинает работать частично, избирательно; он вроде как есть, но к определенной группе отношений он, получается, не применим, ведь можно не возвращать кредиты (или возвращать не в полном объеме), не отвечать залогом, гарантией. Сегодня мы допустим невозврат долгов, завтра – неуплату налогов?

Не отражает ли это общую тенденцию падения государственной дисциплины в стране?

Баланс интересов кредитора и должника

Было бы ошибкой думать, что послабления замкнутся только на отношениях банковского кредитования. Нет, этот тренд перекинется на другие обязательства: займы частных лиц (вы одолжили деньги соседу, но добиться возврата долга не сможете), обязательства оплаты за приобретенный товар (предприниматель, отпустив товар, не сможет получить его стоимость от покупателя), налоговые обязательства (зачем платить налоги, если так простят?) и пр. Если дозволено одной категории должников не платить годами, то почему нельзя то же самое допустить другой категории должников?

Оттого судебные исполнители подвергаются нападениям уже не только по делам о взыскании банковских займов, но и другим, никак не связанным с банками делам (пример тому – недавнее нападение на судебного исполнителя в Алматы связано с исполнением решения суда о сносе незаконной постройки). А что? Прецедент создан; в сознании некоторых людей уже отпечаталась допустимость (или дозволенность?) насилия к судебным исполнителям.

Бесспорно то, что закон должен учитывать интересы обеих сторон – кредитора и должника (заемщика). Соблюсти баланс этих интересов – задача не из легких.

На мой взгляд, больше правовых гарантий следует дать заемщикам на этапе согласования, заключения договора. У них должно быть четкое представление о принимаемых обязательствах, размере платежей, конечной переплаты, методике их исчисления, рисках. Никаких скрытых переплат, двусмысленных пунктов. На данной стадии заемщик – физическое лицо – это слабая сторона с ограниченными ресурсами, отсутствием финансовой, юридической компетенции, которая нуждается в защите от обмана, недопонимания, неясности. Все это в равной мере должно относиться к залогодателям, гарантам, поручителям. Условия принимаемых обязательств должны быть также четкими и понятными для них.

Однако на стадии возврата полученного займа акценты должны сместиться в сторону защиты кредитора. Возврат долга уже зависит преимущественно от заемщика, его добросовестности. В этой ситуации закон должен содержать такой механизм, который обеспечил бы быстрый возврат долга на условиях договора и пресекал бы недобросовестность должника. Необходимо не усложнять, а, наоборот, упрощать процедуру взыскания. При этом защита заемщика должна ограничиваться, преимущественно, защитой от возможных злоупотреблений кредитором своих прав (например, от начисления вознаграждения в большем размере, чем предусмотрено договором, непрозрачных торгов и пр.).

Таким образом, фактическое получение кредита – вот та линия, которая должна разделять два разных подхода. До получения кредита – максимум защиты для заемщика, после – защите подлежит кредитор. Должник не вправе препятствовать взысканию долга. Раз уж взял деньги – будь добр, возвращай! Взял обязательство отвечать залоговым имуществом, гарантией – отвечай!

Предложение о недопустимости обращения взыскания на жилье противоречит конституционной норме “Собственность обязывает”, из которого следует принцип имущественной самостоятельности и имущественной ответственности субъектов. Поэтому призыв не допускать обращение взыскания на заложенное жилье – это не более чем популизм, поощряющий безответственность и иждивенчество в обществе.

В конце концов никто ведь насильно не заставляет брать кредиты в банках. Не нравятся банки – одалживайте деньги у соседей, родственников, коллег. Пора нам всем понять, что банки – это не благотворительные организации; у них есть свои обязательства перед вкладчиками, инвесторами. Зарабатывать на кредитах – это их бизнес. Если нужны бесплатные и безвозвратные деньги – это не к банкам, это к государству обращаться нужно. Патернализм ведь нынче у нас тоже в моде.

Еще больше послаблений?

Итак, чего стоит ожидать после резонансных ЧП с исполнением судебных актов?

Главный банк примет очередной пакет поправок в закон, продлевающих и еще более усложняющих процесс взыскания долгов.

Финансовый регулятор предпримет попытки заступиться за сектор, но вскоре поймет их тщетность.

Суды начнут менять судебную практику в пользу должников даже в тех случаях, когда налицо будет намеренное уклонение последних от исполнения своих обязательств.

Судебные исполнители, дабы не быть битыми (в прямом смысле), предпочтут не связываться с мало-мальски скандальными должниками, из-за чего исполнительные листы будут висеть неисполненными годами.

Недобросовестные должники как не возвращали долги, так и дальше не будут их возвращать; добросовестные же задумаются, стоит ли возвращать долги.

Банки ограничат кредитование, например, исключив выдачу займов под залог единственного (и не только) жилья; доступ населения к ипотечному кредитованию будет существенно затруднен.

Вот такая вот печальная реакция на требования “понять и простить”. В этом вопросе государство оказалось у нас слышащим. Но разумным ли?

Следите за нашим Telegram - каналом, чтобы не пропустить самое актуальное
Подпишись прямо сейчас
Подписка на самые интересные новости из мира бизнеса
Подписаться
© Все права защищены - LS — ИНФОРМАЦИОННОЕ АГЕНТСТВО    Условия использования материалов
Наше издание предоставляет возможность всем участникам рынка высказать свое мнение по процессам, происходящим, как в экономике, так и на финансовом рынке.