В Казахстане предложили ввести эскроу-счета* в долевом строительстве. LS выяснил у экспертов отрасли, насколько целесообразны такие изменения.
По мнению главы Федерации недвижимости Ермека Мусрепова, данная мера неактуальна, поскольку она будет дублировать Закон "О долевом строительстве".
"Такие счета нужны между рыночными взаимоотношениями на короткий период. Например, клиент хочет купить квартиру, но просит продавца устранить определенные проблемы. В качестве гарантии применяется эскроу. Владелец знает, что есть средства для приобретения, выполняет условия в течение двух-четырех недель. Это краткосрочные меры", – пояснил он.
В долгосрочных взаимоотношениях, по мнению собеседника LS, уже действует договор долевого участия (ДДУ), который защищает клиента, так как жестко регулирует обязательства застройщика. При этом, согласно закону, компания может привлекать средства покупателя в трех случаях: гарантия единого оператора, участие в проекте банка, участие после возведения каркаса МЖК. В таких рамках риск остаться без жилья и денег сводится к минимуму.
"Эскроу-счет будет дублировать данные меры, так как если застройщик не использует ДДУ, то он действует вне закона. Поэтому нужно применять другие способы защиты. Например, следить за тем, чтобы подрядчики не заключали предварительные договоры. Сейчас этим пользуются недобросовестные застройщики, которые собирают деньги, потом не достраивают объекты. В этом моменте нужны ужесточения", – отметил Мусрепов.
Эксперт рынка недвижимости Александр Пак более позитивно отнесся к вопросу открытия эскроу-счетов. По его словам, данная мера будет дополнительной защитой для дольщиков. По мнению собеседника LS, такая практика существует в России: если застройщик использует средства определенного банка, то счета открываются там, если собственные деньги – он сам выбирает фининститут.
Вместе с тем Пак назвал два риска, которые связаны с предложением. Во-первых, из-за того, что у подрядчика не будет привлеченных средств в обороте, ему придется брать кредит. В результате стоимость недвижимости вырастет.
Во-вторых, не стоит исключать вероятность закрытия банка. В таких случаях Казахстанский фонд гарантированных депозитов возвращает только 10 млн тенге. Квартиры стоят дороже, соответственно, потери клиентов могут быть существенными. По словам эксперта, в этом случае нужно с осторожностью подходить к выбору фининститута.
"Несмотря на подводные риски, безопасность дольщиков в целом возрастает. Если компания не выполняет свои условия, клиент сможет легко забрать свои деньги", – отметил эксперт.
Тем временем в Казахстане неоднократно поднимался вопрос запрета ввода жилья в черновой отделке. Оба собеседника LS единодушно высказались против подобной инициативы.
Мусрепов отметил, что в рамках социальных программ можно установить данные ограничения, но распространять на весь рынок нельзя.
"Застройщики и клиенты будут против такой инициативы, так как у каждого покупателя, участника рынка недвижимости должно быть право выбора: либо покупать готовую квартиру, либо приобретать в черновой и делать такой ремонт, который удобен клиенту", – пояснил он.
Пак, в свою очередь, отметил, что в данном вопросе спрос сам регулирует предложение. Если клиенты будут приобретать недвижимость в чистовой отделке, то застройщик сам будет вводить такие квартиры. Эксперт привел в пример Турцию, где стали продавать уже оборудованное гарнитуром и мебелью жилье.
"Сейчас половина покупателей не хочет чужого ремонта. Часто причиной отказа бывает то, что человека не устроила планировка. Помимо этого, кошельки разные. Кто-то берет итальянские отделочные материалы, кто-то ищет другие варианты. Поэтому в этом плане не нужно ставить рамки бизнесу. Он сам все отрегулирует", – заключил Пак.
Напомним, ранее депутат мажилиса Нургуль Тау предложила ряд мер, которые защитят дольщиков и арендаторов жилья.
Справка
*Эскроу-счет – специальный счет в банке, который открывают для расчетов между покупателем в строящемся доме и застройщиком. Согласно механизму, дольщик вносит деньги на счет, где их замораживают. Застройщик получает их только после сдачи дома в эксплуатацию.
