При дефиците платежеспособного спроса Гульнур ЖАКИМБАЕВА Рынок недвижимости с начала года заметно ожил, констатирует большинство риэлторов столицы, указывая на увеличение покупательской активности, в особенности, в отношении элитного жилья. Однако некоторые участники рынка видят в этом искусственно вызванный ажиотаж. По прогнозам Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК), реализация государственной программы арендного жилья приведет к снижению стоимости квартир уже в ближайшее время. Активность возвращается без денег «Покупательный спрос большой. К сожалению, хороших предложений маловато, – сетуют риэлторы одного из старейшего в городе агентств «Жас Кала», - в основном, покупатели – алматинцы и жители западных регионов страны. Это люди с достатком выше среднего, которые стремятся в будущем переехать в столицу или покупают жилье в качестве инвестиции». По наблюдениям риэлторов, такого покупателя чаще интересуют квартиры на левом берегу в качественных элитных жилых комплексах площадью не менее 120 м2. Если в докризисном 2007 году такая квартира предлагалась по цене более $3 тыс./м2, если верить данным портала www.kn.kz, то сегодня квадрат «элитки» обойдется чуть более $2 тыс. «Ввиду понижения цен на жилье увеличился спрос со стороны охотников за площадью», - отмечают в АН «Golden House». Сегодня элитное жилье продают единицы. Причем большинство из них - по причине переезда в другой город или страну. «Недавно продавали квартиру в ЖК «Центр международной торговли» площадью 130 квадратов. «Ушла» за 3 дня! Оно и понятно. Хозяева рассчитывали жить в ней долго и делали ремонт, что называется, для себя: французские потолки, отличная планировка, встроенная мебель. Продавали за $250 000. Желающих было много», - рассказал LS риэлтор-частник. Директор АН «АБС Ройял Эстэйт» Рафаил Биккинин считает оживление на рынке недвижимости несколько искусственным: «Дело в том, что основная масса квартир была куплена по очень высокой цене 3-4 года назад. В общем объеме квартир, выставленных на продажу, только 10% имеют приемлемые параметры продажи, остальные же продавцы по инерции хотят вернуть затраченные деньги. Покупателей мало, и кружатся они возле этих 10%, невольно создавая иллюзию легкого ажиотажа. Если раньше квартиру покупатели смотрели 1 раз в 2 недели, то сегодня ввиду того, что подходящих квартир стало меньше, ее смотрят уже 1-2 раза в неделю. Продавец, делая свои выводы, либо слегка увеличивает стоимость или, боясь продешевить, снимает свою квартиру с продажи вообще». По данным ОАРК, сейчас месячные темпы роста стоимости жилья невелики, составляя менее 1%. При этом ценовая кривая становится более пологой, темпы прироста снижаются. Некоторый незначительный прирост цен, который проявился в последние месяцы, не набирает обороты а, значит, и ожидать существенного ценового скачка в этом сезоне уже вряд ли стоит. Да, на рынок недвижимости возвращается некоторая активность, накопился отложенный спрос, людям нужно решать квартирный вопрос и улучшать жилищные условия. Но, с точки зрения платежеспособности, нынешний спрос на жилье, в отличие от докризисного, оставляет желать лучшего. По наблюдениям аналитиков, среди покупателей часто встречаются те, кому для покупки желаемой квартиры нужно сначала продать другое жилье. Соответственно, в условиях стабильного ценового уровня все ранее невозможные «цепочки» и обмены стало возможным «склеить», что и увеличивает активность и количество сделок на рынке. Но к притоку значительных денежных средств на рынок жилья, что могло бы способствовать возникновению заметной волны подорожания, нынешняя активность рынка отношения не имеют. «Нет, вообще, никаких оснований для, так называемого, «дна», потому что кризис еще не закончился. Мало того, есть определенные риски его второй волны. А денег, похоже, будет еще меньше, чем было, что никак не способствует увеличению оптимизма», - добавляет Р.Биккинин. Арендное жилье несет риски для ипотечников Весной государство планирует начать реализацию программы развития сектора арендного жилья. «До конца 2010 года планируется вывести на рынок жилья 1,1 тыс. квартир», - сказал LS председатель правления Фонда недвижимости «Самрук-Казына» Госман Амрин. «Мы ожидаем, что создание прозрачного и регулируемого рынка арендного жилья в будущем предоставит более широкий выбор между решением покупать или арендовать квартиру. И наличие этого выбора будет в конечном итоге способствовать предотвращению резких колебаний цен на жилье», - уверен он. По мнению Р.Биккинина, выброс арендного жилья на рынок должен привести к дальнейшему падению цен. «Емкость рынка недвижимости с начала экономического кризиса упала примерно в 10 раз. В случае запуска программы арендного жилья произойдет перераспределение потенциальных покупателей с рынка недвижимости, за которую нужно выплачивать всю сумму сразу, туда, где квартиру можно приобрести на выгодных условиях. Этот процесс вызовет снижение спроса, а значит и стоимости недвижимости в целом», - полагает он. С ним согласны и аналитики ОАРК, которые считают, что государственный арендный фонд в перспективе может ослабить напряжение с нехваткой жилья в крупных городах. Однако есть и другая сторона медали. По информации ОАРК, в Казахстане сегодня превалирует спрос на долгосрочную аренду жилья. А массовое распределение государством арендных квартир может негативно повлияет на финансовое положение тех, кто пытается снизить бремя ипотечных выплат за счет сдачи приобретенного жилья в аренду. Ведь для большинства жертв дорогой ипотеки программа развития арендного жилья станет неприятным сюрпризом от государства. Спасти рыночные ставки аренды жилья в Астане могут только превышение спроса над предложением, а также новые значительные миграционные потоки в Астану, считает Р.Биккинин. Экономист Канат Берентаев утверждает, что программу арендного жилья следовало запустить еще шесть лет назад, когда строительный бум только набирал обороты, а коварная ипотека только начинала заглядываться на кошельки казахстанцев. К сожалению, правительство тогда еще Даниала Ахметова сделало акцент на развитии ипотечного кредитования. Это породило «пузырь» на рынке и сделало недвижимость в одночасье недоступной для многих. Судя по опыту использования бюджетных средств, нет уверенности, что благие намерения достройки проблемных объектов и последующая сдача их в аренду нуждающимся гражданам не выльются в банальные непрозрачные схемы распределения, которые вновь возродят спекулятивные операции. Руководство Фонда недвижимости уверено, что аферы в реализации программы исключены, поскольку в состав жилищной комиссии, которая будет принимать окончательное решение о распределении квартир, будут входить представители НДП «Нур Отан», НЭПК «Союз «Атамекен». «При этом институт наблюдателей будет представлен общественными организациями и СМИ», - уверяет Г.Амрин. Кроме того, добавил он, аренда с выкупом исключает досрочный выкуп жилья в течение первых пяти лет, что позволит предотвратить спекуляцию. Поживем-увидим. Дефицит не за горами? Российские аналитики, которые в последние годы пристально наблюдают за рынком недвижимости в Казахстане, высказывают мнение, что уже к 2010 году в Астане будет не хватать 908,2 тыс. м2 жилья. По прогнозам московского АН «Миэль», к 2015 году дефицит жилья в столице Казахстана составит 1 млн 129,1 тыс. м2. Со своими российскими коллегами солидарны астанинские риэлторы. «Есть большая вероятность, что дефицит все-таки наступит, но несколько позже - через годик, другой. И такую тенденцию может изменить только увеличение темпов строительства жилья, что возможно лишь в условиях не стагнирующей экономики и строительной отрасли», - убежден Р.Биккинин. Городской акимат не разделяет прогнозы дефицита жилья, ссылаясь на последние отчеты Фонда недвижимости о количестве проблемных объектов, выкупленных за счет средств государства. «Скоро недостроев в столице не будет вообще», - сказал изданию сотрудник акимата. В правительстве же заговорили о новой схеме строительства и реализации жилья по линии государственного «Жилстройсбербанка», вкладчики которого, если верить заверениям, смогут получить жилье по стоимости, ниже рыночной: 121 тыс. тенге за 1 м2 в Астане и 142, 5 тыс. тенге/м2 в Алматы. Предполагается, что за счет средств республиканского бюджета местные исполнительные органы построят дома, а после ввода их в эксплуатацию с пулом вкладчиков банка по каждому объекту будут заключены соответствующие договоры. Таким образом, отложенный спрос на жилье по-прежнему высок, однако в отсутствие денежного наполнения рынок недвижимости ждет долгое восстановление. И слишком сильный стресс получили участники различных госпрограмм, чтобы верить новым обещаниям. Полная версия статьи на бумажном носителе - №3 (15)