LS узнал о преимуществах, рисках и выгоде покупки имущества, находящегося в залоге.
Кандидат юридических наук Даулет Абжанов уточнил, что одним из основных плюсов приобретения залогового имущества является его полная проверка банком. Фининституты перед принятием в залог внимательно изучают документы, проверяют основания приобретения, правильность его оформления. То есть можно быть более-менее уверенным, что с имуществом все в порядке, по крайней мере, по документам.
Как можно приобрести залоговое имущество в Казахстане
Первое: участие в торгах по продаже залогового имущества. На сайтах банков имеется соответствующая информация. Вопреки распространенному мнению о том, что финорганизации выставляют только неликвид или “для галочки” (результаты торгов якобы предрешены), в действительности же можно найти у них объекты, вполне заслуживающие внимания.
Второе: приобретение напрямую у залогодателя (адресная продажа). Сейчас закон дает право должнику требовать возможности самостоятельно реализовать предмет залога, не доводя дело до торгов (статья 20-1 закона “Об ипотеке недвижимого имущества”). Срок самостоятельной реализации имущество – не более месяца, жилища – три месяца. При этом цена продажи не может быть ниже 75% от его оценочной стоимости, указанной в отчете об оценке, с даты составления которого прошло не более одного года. Если в течение предоставленного срока продать залоговое имущество не удалось, то объект выставляется на торги.
Впрочем даже вне этого права на самостоятельную реализацию можно приобрести залоговое имущество путем адресной продажи на любой стадии до выставления на торги. Но тут необходимо получить согласие залогодержателя.
Какие существуют риски при покупке залогового имущества
Трудности возникают тогда, когда залогодатель всячески препятствует реализации предмета залога. Представьте, что банк предъявляет требование о возврате займа, обращении взыскания на залоговое имущество (например, в виде жилого дома), а залогодатель вставляет палки в колеса: не допускает оценщиков, не дает возможности потенциальным покупателям посмотреть дом, постоянно обжалует действия фининститута и судебного исполнителя. Кто захочет покупать такой дом?
Покупателей отпугивает то обстоятельство, что, заплатив цену на торгах, неизвестно, когда можно будет вступить во владение приобретенным имуществом: еще предстоит ведь судиться с прежними хозяевами о выселении. Разумеется, в таком случае цена снижается. И в этом виноваты именно такие недобросовестные должники, которые впоследствие обвиняют банки и судебных исполнителей по продаже объекта по заниженной цене.
Суды же проявляют зачастую лояльность к таким залогодателям, предоставляя им отсрочки, отменяя по совершенно формальным основаниям результаты торгов. Это лишает покупателей уверенности в приобретении, снижает устойчивость гражданского оборота.
Таким образом, главный риск состоит в оспаривании со стороны должника (залогодателя).
Поэтому потенциальный покупатель предпочтет вариант, при котором банк после несостоявшихся торгов примет имущество в свою собственность. Потому что сделка с финорганизацией более надежная в глазах приобретателя, поскольку он вряд ли будет оспаривать приобретение. Через банк имущество покупается, так сказать, очищенным от притязаний должника.
В некоторой степени это оправданно, поскольку при таком варианте разборки с должником и судебные тяжбы – это забота банка, но не конечного приобретателя. Правда, и цена при такой сделке будет выше. Нужно также учитывать, что к банку имущество перейдет только в случае признания торгов несостоявшимися; сам фининститут как залогодержатель теперь по закону не вправе участвовать в торгах. Кроме того, даже приобретение имущества у банка не исключает полностью риск оспаривания его прав как собственника имущества.
Кто может оспорить сделку между хозяином и покупателем
По закону, оспорить сделку может любое заинтересованное лицо. На практике нередки даже случаи, когда одна из сторон сделки пытается оспорить ее, утверждая, что, мол, совершила ее под влиянием заблуждения, указывая на какие-то процессуальные упущения.
Но все же, на мой взгляд, риски оспаривания выше в тех случаях, когда залоговое имущество приобретается не у самого собственника (должника, залогодателя). От последнего как раз-таки можно ожидать исков, если он задается целью уклониться от ответственности. Нелояльный, недобросовестный должник – это угроза сделки по приобретению залогового имущества.
Чтобы как-то снизить такие риски, рекомендуется прибегать к квалифицированной юридической помощи; с помощью юристов выверять все процедурные вопросы, особенно касательно процедуры обращения взыскания на имущество судебными исполнителями.
Мошенничество с залоговым имуществом
Такие случаи встречаются редко из-за проверки банков. В основном это происходит на этапе предоставления имущества в залог банку. Например, злоумышленник получает кредит под залог имущества третьего лица, но потом выясняется, что подпись подделана.
Могут быть фальшивыми правоустанавливающие документы. Был случай, когда мошенники вывозили работников банка по другому адресу, показывая иной объект, а не тот, который предлагался в залог. Впоследствии залог оспаривался, а кредитные деньги уже потрачены. Если удается поймать мошенников, они привлекаются к уголовной ответственности, но право на залоги утрачено.
