В новой Конституции усилена защита прав граждан в сфере жилищных отношений. В министерстве промышленности и строительства объяснили LS, что изменится и как осуществлять процедуру выселения.
Согласно обновленным нормам, выселение из жилья возможно только по решению суда.
Отличие от действующей Конституции
В министерстве пояснили, что в главном документе страны и раньше был пункт, согласно которому человека нельзя было лишать квартиры или дома иначе как по решению органа правосудия. При этом Закон "О жилищных отношениях" дополнительно прямо закреплял, что такая процедура осуществляется только по итогам суда.
Выселение же граждан и юридических лиц из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законом, и в судебном порядке.
"Новая Конституция усиливает эту гарантию тем, что теперь само слово "выселение" прямо включено в текст. То есть раньше защита выводилась через формулу "лишение жилища", а теперь уже без посредников охватывается и лишение жилища, и выселение из него", – пояснили в Минпроме.
В ведомстве уточнили, что ранее выселение арендаторов без решения суда тоже не было законной процедурой. И Конституция, и закон требовали прохождения через орган правосудия.
Даже в типовом договоре найма при отсутствии оплаты более одного месяца владелец вправе потребовать освобождения помещения либо обратиться в суд о принудительном выселении. Однако выгнать людей самостоятельно нельзя. Любые самостоятельные действия, такие как смены замков, вынесение вещей, фактическое выдворение жильца, не являются альтернативой.
Таким образом, по информации министерства, меняется конституционная формула, что усиливает позицию арендатора в споре и минимизирует спорные толкования. Новый главный документ вступит в силу 1 июля 2026 года, до этой даты действует текущая Конституция.
Основания для выселения
Согласно жилищному законодательству, есть ряд причин для прекращения арендных отношений. Это расторжение договора, неуплата аренды, прекращение поднайма, окончание права пользования.
Для государственного и квазигосударственного фонда – отдельный список. Это снос дома для госнужд, признание здания аварийным, непригодность для проживания, существенное изменение условий из-за капитального ремонта, недействительность договора и другие прямо предусмотренные законом основания.
"Новая Конституция не отменяет возможности выселения, но только законно и только по судебному акту", – уточнили в министерстве.
Как проходят суд и процесс возвращения жилья
Иск подается в районный (городской) суд, обычно по месту жительства ответчика.
Далее стороны извещаются о заседании повесткой, сообщением, по электронной почте, телефону и т.д. Человек может участвовать лично или через представителя.
Если суд удовлетворит иск, то идет исполнительное производство – на основании соответствующего документа. Процесс ведет судебный исполнитель, который обязан проводить аудио-, фото- и видеофиксацию.
Плюсы для арендатора
Теперь съемщик квартиры или дома получает не только договорную, но и конституционную гарантию, что его не выгонят из дома без решения органа правосудия.
Суд обязан проверить основание выселения, законность расторжения договора, наличие и характер нарушения, доказательства, соблюдение процедуры и соразмерность требований.
Риск арендодателя
Для владельца жилья увеличивается значение процессуальной дисциплины.
Ему нужно будет документально подтверждать долг, нарушение условий договора, уведомления, факт прекращения договора и законность своих требований.
Если доказательства слабые, суд может отказать. Кроме того, сам процесс становится более формализованным по времени и издержкам: иск, участие в процессе, исполнительное производство.
Действия в обход суда будут восприниматься жестче.
Влияние на цены
В Минпроме заверили, что нет оснований для разговоров о том, что новая статья 28 Конституции станет драйвером роста стоимости аренды.
Как пояснили в ведомстве, цены больше зависят от рыночных факторов – спроса, предложения, инфляции и регионального дефицита.
Изменения в главном документе, возможно, приведут к тому, что часть арендодателей станет строже подходить к договорам и депозитам.
Ранее LS сообщал, что в Минюсте разъяснили обсуждаемую норму новой Конституции о праве собственников жилья.
