Строительный рынок Казахстана ждет новый кризис

По мнению аналитиков, кризис в мировой экономике и сокращение ипотечного кредитования в Казахстане приведут к стагнации местного рынка недвижимости, сообщает LS. Влияние нефти Падение цен на нефть оказывает влияние и на строительный рынок Казахстана, как и на другие сегменты нашей экономики. По словам директора по продажам ЖК Apple Town Романа Костенко, если низкие цены на нефтепродукты сохранятся на мировом рынке, это вызовет временную заморозку строительства объектов на начальной стадии. На завершенные проекты ситуация с нефтяными ценами повлиять не может, так как себестоимость строительства была сформирована и зафиксирована ранее. При этом отсутствие новых проектов в ближайшей перспективе сформирует дефицит предложения на рынке первичной недвижимости. Это повлечет за собой определенный рост цен. Сокращение ипотечного кредитования Заметное падение выдачи ипотечных займов в Казахстане пришлось на период с июля 2014 по январь 2015 года. За полгода ипотечное кредитование сократилось на 1,8%.

Ипотечные займы в РК	на 01.07.14	на 01.01.15
Ипотечные займы в РК	952,1 млрд тенге	935 млрд тенге

*по данным Национального банка Республики Казахстан на 1 января 2015 года По словам Р.Костенко, сокращение ипотеки оказывает негативное влияние на покупательскую способность в сегменте эконом-класса, где количество сделок с привлечением кредитов достигает 60-70% от общего числа продаж. В премиум-сегменте такие сделки тоже случаются, но их доля, как правило, не более 10-15%. В свою очередь директор компании OilGasProject Жарас Ахметов считает, что сокращение ипотеки и падение цен на нефть приведет к снижению цен на рынке жилья. Он приводит аналогию с ценами, зафиксированными в период кризиса 2008-2009 годов. «Стоимость 1 кв. м жилой площади (первичный и вторичный рынок) упала в 2008-2009 годах. Это вызвано мировым финансовым кризисом, который в Казахстане сопровождался локальными банковскими затруднениями, в том числе сокращением кредитования. Сегодня мы имеем схожие симптомы – сокращение объемов ипотечного кредитования. Мы видим, что в 2014 году цены слегка понизились в сравнении с 2013 годом. Так что ожидание падения цен и сокращения объемов продаж на рынке жилой недвижимости выглядят вполне обоснованно», – отмечает Ж.Ахметов.

[caption id="attachment_42303" align="aligncenter" width="487"]

Темпы роста стоимости 1 кв. м жилой площади на первичном и вторичном рынках, год к году, %.[/caption] [caption id="attachment_42304" align="aligncenter" width="338"]

Темпы роста стоимости 1 кв. м жилой площади на первичном и вторичном рынках, год к году[/caption]

*источник КС МНЭ. Расчеты Ж.Ахметова.

Вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Калинин уверен, что коммерческие банки в Казахстане продолжат сокращение ипотеки путем ужесточения требований. «Сейчас банки не заинтересованы в выдаче жилых кредитов и устанавливают дополнительные ограничения через ужесточение требований к заемщикам – устойчивый высокий доход, наличие высокооплачиваемой работы, возраст и др. А если что случится, то ожидать помощи от банков по части реструктуризации ипотечникам бесполезно. У нас всегда риски перекладываются на заемщиков, хотя банки должны нести солидарную с ними ответственность», – отметил эксперт. Девальвация рубля Обесценивание рубля привело к резкому удешевлению строительных материалов в России, которые используется казахстанскими строительными компаниями. Подобная ситуация, по мнению Р.Костенко, может привести к снижению себестоимости возведения нового жилья. Однако в ближайшей перспективе это не окажет влияния на ценообразование первичной недвижимости по причине того, что себестоимость объектов на последней стадии готовности уже определена, а новые проекты будут приостановлены. Помимо этого, покупательский спрос казахстанцев перекочевал в соседнюю Россию с более привлекательными ценами и широким предложением. Ранее LS сообщал, что в Новосибирске количество сделок по купле-продаже жилья, оформленное на казахстанцев, с сентября 2014 года по 1 января 2015 года выросло в пять раз. Ранее в Новосибирске в месяц осуществлялось около 49 сделок по купле-продаже с казахстанскими покупателями. Однако к концу прошлого года эта цифра увеличилась до 245. В целом общее количество сделок с казахстанцами за минувший год превысило 1200 единиц. Из них только около 400 были оформлены до сентября 2014 года. Прогнозы По данным комитета по статистике РК, количество сделок купли-продажи жилья в январе-феврале 2015 года составило 23 666. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель увеличился на 1%. Роман Костенко прогнозирует, что количество сделок на рынке жилья кардинально не изменится. Он допускает, что в ближайшее время на рынке ожидается небольшой рост, так как на фоне девальвационных ожиданий в IV квартале 2014 года сформировался отложенный спрос в покупательской среде. «Сейчас все начинают осознавать, что резкой девальвации в ближайшие месяцы не будет, поэтому надеяться на какие-либо дивиденды, связанные с этим событием, не стоит, нужно реализовывать свои потребности сейчас. На первичном рынке возможны сезонные и акционные колебания в пределах 5-7% как в сторону снижения, так и в сторону увеличения цены у отдельно взятых компаний», – объясняет Р.Костенко. Он также добавил, что не ожидает череды банкротств строительных компаний на рынке Казахстана. «Кризисная ситуация в 2007-2009 годах имела совершенно другие корни и предпосылки. Речь может идти только о временной приостановке либо заморозке до лучших времен некоторых проектов», – отмечает спикер. По словам А.Калинина, не стоит ожидать падения цен на рынке до тех пор, пока на он не насытится предложением. При этом он допускает, что цены могут колебаться в пределах инфляционных процессов, на 10-15 %. Рынок продолжит стагнацию на протяжении 1,5-2 лет. Эксперт считает, что доходы населения могут быть перенаправлены в арендное жилье. «Рыночная экономика развивается циклически. Каждый цикл состоит из кризиса, застоя, оживления, роста и занимает около 8-12 лет. Пик кризиса не достигнут – застой продолжится. Фиксируются лишь разовые сделки, исходя из чего понять ситуацию на рынке не представляется возможным. В докризисный период в Алматы совершалось ежедневно до 1500 сделок по всем видам недвижимости, сегодняшний показатель – 120-130 сделок. По большей части народ будет уходить в аренду», – заключил А.Калинин.

Куралай Абылгазина