Ужесточение строительных норм и возвращение НДС давят на рынок жилья Казахстана. Тем не менее в этом году ожидается постепенное охлаждение сферы. Такое мнение LS высказал глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
В беседе с LS он прокомментировал анализ AERC*, согласно которому растут риски перегрева сегмента первичного жилья.
Е. Мусрепов отметил, что такие факторы, как ужесточение Строительного кодекса и рост НДС, действительно увеличивают давление на сферу недвижимости. Однако, по мнению собеседника LS, в 2026 году это не приведет к устойчивому росту цен на жилье. Напротив, данные аспекты будут сдерживать рынок и постепенно его охлаждать.
"Ужесточение Строительного кодекса и правил долевого строительства повышает затраты застройщиков и делает запуск новых проектов сложнее. Использование пенсионных накоплений дает лишь краткосрочный эффект и не увеличивает реальные доходы населения. Рост НДС дополнительно снижает рентабельность строительства. В итоге рынок сталкивается с высокой ценой предложения при ослабленном спросе. Это типичный признак начала коррекции", – пояснил эксперт.
По прогнозу федерации, в 2026 году темпы строительства будут снижаться. Речь не идет о резком падении, но новые проекты будут запускаться реже. Ввод жилья замедлится, особенно в сегменте массового и комфорт-классов.
Это связано с повышением себестоимости возведения. Также влияние оказывают ужесточение требований, снижение доступности ипотеки и падение покупательского спроса. По словам собеседника LS, часть проектов будет пересмотрена или отложена, что является естественной реакцией рынка на текущие экономические условия.
"Потенциал дальнейшего роста цен на жилье в 2026 году практически исчерпан. На первичном рынке застройщики будут вынуждены сдерживать цены, предлагать скидки, рассрочки и специальные условия, а в отдельных районах возможны и прямые сокращения стоимости квадратного метра. На вторичном рынке коррекция будет более заметной: цены начнут уменьшаться быстрее, особенно на устаревшие квартиры и дома, а торг станет обычной частью сделок", – спрогнозировал Е. Мусрепов.
Он добавил, что реальная стоимость недвижимости будет становиться ниже с учетом инфляции.
Покупатели, в свою очередь, будут осторожнее и чаще откладывать решение о приобретении в ожидании снижения стоимости. Это приведет к сокращению количества сделок и усилит давление на продавцов, застройщиков.
Эксперт сообщил, что участники отрасли последовательно выступают против дальнейшего роста стоимости квадратного метра, поскольку он не поддерживается увеличением доходов населения и ограничивает развитие отрасли.
"Мы убеждены, что единственный устойчивый способ стабилизировать цены и сохранить сферу – это снижение себестоимости за счет более широкого использования строительных материалов казахстанского производства, развития внутренней промышленности и снижения зависимости от импорта. Без этого любые меры по стимулированию спроса будут давать лишь временный эффект и усиливать последующую коррекцию рынка", – заключил Е. Мусрепов.
Напомним, LS публиковал инфографику, которая наглядно демонстрирует, что в Казахстане резко подорожали жилье и аренда.
*Согласно обзору организации, в 2026 году ожидается ускорение ценовой динамики с незначительными месячными колебаниями. Ускорение темпов роста цен на новое жилье обусловлено ужесточением Строительного кодекса, в частности, правил долевого строительства, дальнейшим расширением использования пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий, а также ростом НДС. Эти факторы усиливают проинфляционное давление и повышают риски перегрева рынка первичного жилья.
В январском прогнозе в AERC подтвердили свои ожидания, что рынок первичного жилья будет характеризоваться умеренным ростом цен при сохраняющейся высокой региональной неоднородности.
