Как казахстанцу сэкономить на ипотеке

21 января 2015 года
Аналитик Казахстанского центра государственно-частного партнерства Арай Куттыбаева рассчитала возможные варианты покупки квартиры в республике, передает LS. Так, есть следующие основные варианты приобретения жилья: - Если Вы приобретаете жилье в ипотеку на 20 лет под 14,3% годовых - Если Вы приобретаете жилье на тех же условиях с последующим рефинансированием займа на 18-м месяце его обслуживания (или по истечении 1,5 лет с момента заключения договора об ипотеке). «Временной интервал, принятый во внимание для проведения сравнительного анализа, 36 месяцев (или три года). Для сравнения также рассмотрен дополнительный вариант – вариант аренды жилья с накоплением денег, сэкономленных от ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту, на депозите под 9% вознаграждению годовых. Исходные данные, присутствующие в расчетах, одинаковы для всех трех вариантов и основаны на реальном примере купли/продажи однокомнатной квартиры в городе Астана и стоимости ежемесячной арендной платы в аналогичной квартире за указанный отрезок времени», - пояснила А.Куттыбаева. Вариант 1. В начале 2012 года Вы приобрели жилье общей стоимостью 11,175 млн тенге на условиях ипотеки. При этом первоначальный взнос составил 21% от общей стоимости жилья. Валютой выдачи кредита по договору ипотеки являлась тенге. Срок ипотеки определен как максимально возможный - 20 лет, процентная ставка - 14,3% годовых.
Вариант 1 (ипотека)
по сост. на 01.01.2012г. по сост. на 01.01.2015г.
Стоимость 1 комн. квартиры 11 175 000 тенге 74 500 $ Рыночная стоимость той же 1 комн. квартиры 94 500 $ 17 293 500 тенге
Первоначальный взнос 2 400 000 тенге 21% Первоначальный взнос 2 400 000 тенге
Сумма ипотеки 8 775 000 тенге 79% Основной долг (ОД) покрытый 288 631 тенге Остаток ОД 8 486 369 тенге
Срок ипотеки 240 мес. 20 лет Проценты, выплаченные по кредиту 3 708 667 тенге
Процентная ставка 14,3%
Курс $ по отношению к тенге 150 тенге 1 $ Курс $ по отношению к тенге 183 тенге 1 $
Условная выгода при продаже квартиры (в тенге): 2 409 833
В течение трех лет стоимость жилья растет в цене и квартира, некогда приобретенная за $74,5 тыс. к началу 2015 года реализуется за $94,5 тыс. В данном случае, вы, как инвестор с первоначальным капиталом в 2,4 млн тенге, при расчете нормы прибыли на вложенный капитал должны рассчитать остаточную сумму основного долга и процентов, выплаченных по кредиту, а также обратить внимание на изменение стоимости жилья и курса доллара к тенге. Результат расчетов перечисленных показателей – выгода в размере 2,409 млн тенге. Вариант 2. Рефинансирование ипотечного займа на 18-м месяце обслуживания долга по сниженной процентной ставке с сокращением общего срока кредита до 8 лет. Тут необходимо отметить изменение структуры ежемесячных выплат по ипотеке в сторону уменьшения доли вознаграждения банка по основному долгу.
Вариант 2 (рефинансирование)
по сост. на 01.06.2013г. по сост. на 01.01.2015г.
Стоимость той же 1 комн. квартиры 13 013 000 тенге 84 500 $ Рыночная стоимость той же 1 комн. квартиры 94 500 $ 17 293 500 тенге
Первоначальный взнос 4 359 077 тенге 33% Первоначальный взнос 2 400 000 тенге
Сумма рефинансирования 8 653 923 тенге 68% ОД покрытый (с 01.01.2012 по 01.01.2015) 1 198 695 тенге Остаток ОД 7 576 305 тенге
Срок ипотеки 100 мес. 8,3 лет Проценты, выплаченные по кредиту(с 01.01.2012 по 01.01.2015) 3 252 280 тенге
Процентная ставка 11,5%
Курс $ по отношению к тенге 154 тенге 1 $ Курс $ по отношению к тенге 183 тенге 1 $
Условная выгода при продаже квартиры (в тенге): 2 866 220
Данное явление объясняется сокращением срока кредитования, что и способствует улучшению конечного результата. Результатом проделанных операций является 2,866 млн тенге. Вариант 3. Арендуем жилье с ежемесячной арендной платой 90 тыс. тенге/100 тыс. тенге и накапливаем деньги на депозите под 9% годовых. Стоимость ежемесячной арендной платы однокомнатной квартиры, аналогичной приобретенной в 2012 году, в указанные годы находилась в коридоре 90 тыс. тенге и 100 тыс. тенге. В целях упрощения расчета ежемесячная плата за аренду в первые полтора года взята на уровне 90 тыс. тенге, в последующие полтора года – на уровне 100 тыс. тенге. В целом, итоговая сумма по арендной плате за указанные три года составила 3,43 млн тенге, что по сути оказалась больше итоговой суммы переплаты банку в виде вознаграждений по ипотечному кредиту (3,252 млн тенге), рассматриваемой в случае рефинансирования кредита.
Вариант 3 (аренда)
по сост. на 01.01.2012 г. по сост. на 01.01.2015 г.
Депозит (первоначальный взнос) 2 400 000 тенге Экономия и вознаграждения по нему и первоначальному взносу 1 403 054 тенге Депозит (с учетом экономии и вознаграждений по вкладу) 3 803 054 тенге
Процентная ставка депозита 9% Процентная ставка депозита 9% Первоначальный взнос 2 400 000 тенге
Ежемесячная арендная плата 90 000/100 000 тенге Всего арендная плата(с 01.01.2012 по 01.01.2015) 3 430 000 тенге
Условная выгода при съеме жилья (в тенге): 1 403 054
Более того, выгода в размере 1,403 млн тенге, предполагаемая к получению в случае сбережения средств в течение рассматриваемого интервала времени, не сопоставимо меньше той прибыли, полученной в случае ипотечного кредита. «Напоследок необходимо отметить, что данный положительный пример использования инструмента ипотечного кредитования может иметь место лишь в случае постоянного роста цен на недвижимость, где стоимость аренды жилья будет увеличиваться, куда меньшими темпами, чем цена его продажи», - добавила А.Куттыбаева.
Следите за нашим Telegram - каналом, чтобы не пропустить самое актуальное
Подпишись прямо сейчас
Подписка на самые интересные новости из мира бизнеса
Подписаться
© Все права защищены - LS — ИНФОРМАЦИОННОЕ АГЕНТСТВО    Условия использования материалов
Наше издание предоставляет возможность всем участникам рынка высказать свое мнение по процессам, происходящим, как в экономике, так и на финансовом рынке.