О том, стоит ли ожидать взрыва "пузыря" на рынке недвижимости и не повторится ли кризис конца 2000-х годов, рассказали LS опрошенные профучастники.
Глава Федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов заметил, что субсидирование жилищных займов является одним из трендов, который подогревает стоимость квадратных метров и строительных материалов.
"Признаки "пузыря" наблюдаются, но не в такой пиковой форме. По большему счету основной причиной этого является то, что платежеспособность населения сейчас входит в стагнацию, в сторону понижения. Из-за ипотечной нагрузки и усталости заемщиков оплачивать ссуды в следующем году мы можем увидеть появление определенного количества квартир, которые не смогут обслуживать. В будущем это повлияет на снижение стоимости квадратных метров. То есть предложения будет больше, а спрос начнет уменьшаться", – отметил Мусрепов.
Эксперт считает, что пик неплатежеспособности по всем выданным ипотечным кредитам скорее всего наступит в конце весны 2022 года, когда у заемщиков проявится финансовая усталость.
"Однако я не считаю, что цена за 1 кв. метр рухнет так же, как это было в 2000-х годах. Возможно, стоимость упадет до 15%, из-за того, что платежеспособность населения будет низкая", – ожидает Мусрепов.
Он добавил, что определенной стабильности на жилищном рынке и корректной стоимости квадратов можно добиться в случае, если предоставляемые квартиры от застройщиков будут соответствовать условиям ипотечных программ.
Между тем в Ассоциации финансистов Казахстана отметили, что вопреки быстрому увеличению объема ипотечного заимствования его отношение к ВВП страны сохраняется низким – на уровне 3,8%. Для сравнения: в России этот показатель составляет 9,5%.
"Вместе с тем из потенциального объема изъятия средств из ЕНПФ в 2,8 трлн тенге к настоящему моменту выделено 70%, или 1,9 трлн тенге. А с учетом завершения программы "Баспана Хит" темп роста стоимости на недвижимость с высокой вероятностью замедлится. При этом в среднесрочной перспективе, по мере полного выхода Нацбанка из госпрограмм и более адресной господдержки, ценообразование на рынке жилья может вновь формироваться под влиянием доходов населения", – ожидают аналитики.
В АФК уверены, что текущая ситуация – это больше разовое событие, обусловленное притоком массивного объема денег в сектор.
"Если говорить о стерилизации льготного жилья (возможность его последующей перепродажи только определенным категориям людей с низкими доходами), то она показала свою эффективность за рубежом. Например в Сингапуре и США. С экономической точки зрения это взвешенный подход. Другими словами, приобретая такую недвижимость по заниженным ценам, ее можно продать в системе льготного обеспечения, а не на рынке по рыночным ценам", – пояснили в ассоциации.
Помимо этого, аналитики заметили, что превалирующую долю по выдаче ипотечных ссуд занимает Отбасы банк. А в системе жилищно-строительных сбережений он обладает полной монополией.
"Так, в 2020 году было выдано жилищных кредитов на 968 млрд тенге, из которых 63%, или 609 млрд тенге, приходится на этот фининститут. На наш взгляд, для поддержания конкурентной среды весьма важно иметь нескольких игроков, как на ипотечном рынке, так и в секторе жилищных сбережений", – считают в ассоциации.
Возвращаясь к росту стоимости жилья, в АФК отметили, что более действенными мерами для изменения ситуации могут стать переход на адресную поддержку социально уязвимых слоев населения и на рыночные механизмы для материально обеспеченных граждан.
В свою очередь экономист Владислав Туркин (Telegram-канал Monetarity) пояснил, что эффект на удорожание недвижимости оказал негативный шок предложения жилья в 2020-2021 годы. А значительное влияние на стоимость квадратных метров оказывает сильный дефицит предложения жилья относительно спроса.
При этом он подчеркнул, что текущую ситуацию не совсем правильно характеризовать "пузырем", так как:
- общие условия экономики в целом проинфляционны и не возникли или замкнуты только на рынке жилья/ипотечного кредитования;
- колебания спроса не приведут к резкому падению цен и тем более не окажут значительного негативного влияния на экономику в целом;
- нет отклика со стороны массового кредитования застройщиков;
- не наблюдается массового вовлечения населения в рынок жилья и спекуляций с ним.
"Но излишний перегрев (в части высокого спроса) есть благодаря не масштабируемым льготным ипотечным программам с проинфляционной природой их финансирования. Завершение данных проектов способно вызвать небольшую коррекцию, но никак не обвал цен или их масштабное снижение", – уточнил он.
По словам Туркина, при прочих равных текущее кредитное стимулирование спроса должно вызывать рост цен для последующего отклика предложения и его массового расширения. Однако на данный момент это тормозится отсутствием желания и вовлеченности банков или инвесторов в рынок строительства, а также его высокая степень монополизации.
"Реальная опасность (потенциальный пузырь) начинается при перегреве именно с предложения жилья при сопутствующем кредитовании участников предложения. А также с последующим вовлечением населения и ускорением оборачиваемости в рамках сделок купли-продажи (именно так происходило в 2008 году). А пока мы только в начале цикла с сильным несовпадением спроса и предложения", – считает экономист.
Что касается реализации льготных программ по жилью, то Туркин уверен, они должны существовать. Однако здесь существуют значительные проблемы в четком определении целевой группы получателей.
"Практически все проекты идут на массовых клиентов, что достаточно сильно перегревает рынки. Причем данное сомнительное стимулирование без калибровки масштабов проводится за счет бюджета с отсутствием четкой фискальной дисциплины, но социальная задача практически не достигается. Применение программ без должного масштабирования приводит к возникновению излишнего спроса в рамках узкого предложения жилья. Это увеличивает цены, делая инструмент все более недоступным для той группы людей, на которую он и рассчитывался", – подчеркнул он.
Экономист заметил, что в Казахстане делаются попытки по максимуму встроить программы по обеспечению льготным жильем в финансовую систему и в рынок жилья. Данная инициатива хороша для разгона экономической активности в краткосрочном периоде, но в долгосрочной она усугубляет структурные проблемы и порождает новые.
"Поэтому можно пойти путем обособленного строительства объектов за счет государства и последующей реализации схемы субсидированного арендного жилья в счет погашения ее фиксированной цены (себестоимость). А не использовать рыночную, как в текущем ипотечном кредитовании по многим программам. Нужно стараться максимально обособить соцрасходы (предоставление льготного жилья) от рынка", – резюмировал Туркин.
