Запуск исламской ипотеки в Казахстане целесообразнее рассматривать не как отдельный продукт, а как элемент единой финансовой цепочки. Такое мнение LS озвучила финансист, эксперт QazaqExpertClub Венера Жаналина.
В беседе с LS она отметила, что продукт может быть востребован среди населения, однако на начальном этапе он, скорее всего, останется нишевым. Основная аудитория исламской ипотеки – клиенты, для которых важны принципы шариатского финансирования: отсутствие классического процента, прозрачная структура сделки и соответствие религиозным или этическим убеждениям.
Вместе с тем В. Жаналина считает важным правильно объяснять продукт рынку. По ее словам, условия исламской ипотеки не подразумевают бесплатное финансирование жилья. Здесь процент как форма вознаграждения не используется, но стоимость финансирования все равно присутствует.
"Обычно она закладывается через один из нескольких механизмов: продажу жилья клиенту с заранее известной наценкой, аренду с последующим выкупом, совместное владение с постепенным выкупом доли банка или финансирование строительства. Поэтому для клиента важна не только формула "без процентов", но и полная стоимость покупки: цена объекта, ежемесячный платеж, срок, условия досрочного выкупа и итоговая сумма выплат", – пояснила она.
Обращаясь к международному опыту, финансист подчеркнула, что подобный продукт развивается устойчивее, если является частью более широкой фининфраструктуры. В качестве примера она привела Малайзию и страны Персидского залива, где исламский банкинг достаточно развит. У них жилищное исламское финансирование существует совместно с исламскими депозитами или инвестиционными счетами, рынком сукук, шариатским контролем и отдельными стандартами регулирования.
На ее взгляд, это необходимо, поскольку такая ипотека требует не только спроса со стороны клиентов, но и подходящей ресурсной базы, юридической структуры и доверия к соответствию продукта исламским принципам.
"Для Казахстана это важный сигнал: исламскую ипотеку логичнее запускать не как одиночный кредитный продукт, а как цепочку: исламский депозит – накопление первоначального взноса – исламская ипотека – покупка жилья. Особенно это подходит Отбасы банку, поскольку его модель исторически построена вокруг жилищных сбережений: сначала клиент копит, затем получает заем", – отметила В. Жаналина.
Таким образом, она считает, что продукт будет восприниматься более цельно и доверительно.
"Это важно, потому что клиент, который не хочет брать классический процентный кредит, может также не хотеть размещать деньги на обычном депозите с процентным вознаграждением", – уточнила эксперт.
Подтолкнут ли ограничения по ГЭСВ спрос на исламскую ипотеку?
Собеседница LS отметила, что ожидание более жестких условий для классического кредита на покупку жилья и адаптации БВУ к новым требованиям по ставке означает сужение пространства для рыночной ипотеки.
Как объяснила финансист, при дорогом фондировании, высокой базовой ставке и ограничении по максимальной ГЭСВ банкам сложнее выдавать длинные жилищные займы и сохранять приемлемую маржу. Поэтому часть фининститутов может стать осторожнее. Например, сильнее фильтровать заемщиков, повышать требования к первоначальному взносу, доходу и качеству кредитной истории.
"На этом фоне исламская ипотека действительно может получить дополнительное внимание. Но не потому, что она автоматически будет дешевле, а потому что рынок будет искать альтернативные конструкции жилищного финансирования", – ожидает В. Жаналина.
Она продолжила, что в данном случае как раз и важны вклады, соответствующие нормам шариата. Эти средства могут стать ресурсной базой для исламской ипотеки. Следовательно, банк получает не просто новый продукт, а более сбалансированную модель, при которой привлечение средств в исламском формате сочетается с размещением этих денег через исламское жилищное финансирование.
Альтернатива клиентам, не проходящим банковский скоринг?
Финансист отметила, что исламская ипотека меняет юридическую и финансовую форму сделки, но не отменяет базовую экономическую логику: клиент должен быть способен регулярно платить.
"Банк или финансовый институт все равно будет оценивать доход, кредитную историю, платежеспособность и долговую нагрузку. Если у клиента уже высокая долговая нагрузка, исламская ипотека не должна становиться способом обойти риск-менеджмент. Иначе это создаст те же риски просрочки, только в другой форме договора", – пояснила В. Жаналина.
По ее мнению, это подтверждает и зарубежный опыт. Так, в Великобритании исламское жилищное финансирование работает как Home Purchase Plan (план покупки жилья). Например, Gatehouse Bank описывает свой продукт как исламскую альтернативу классической ипотеке: клиент покупает недвижимость совместно с банком, вносит свою долю, БВУ финансирует остальную часть, а после завершения всех платежей объект полностью переходит клиенту. Но при этом продукт все равно предполагает проверку платежеспособности, первоначальный взнос и ограничения по уровню финансирования.
"Поэтому исламская ипотека может стать альтернативой для клиента, который не хочет пользоваться классическим процентным кредитом по религиозным или этическим причинам. Но она не должна восприниматься как инструмент для тех, кому отказали из-за недостаточной платежеспособности", – подчеркнула она.
Исламская ипотека может оказаться дороже классической
Эксперт не исключает подобного риска, поскольку юридическая и операционная структура данного продукта сложнее. В жилищных займах по нормам шариата банк не просто выдает деньги под процент, а участвует в сделке с недвижимостью: покупает объект, передает его в аренду, продает с наценкой или входит в совместное владение.
На этом фоне появляются дополнительные расходы на оформление, администрирование, шариатский контроль и управление рисками. Плюс эти траты увеличатся, если механизм исламской ипотеки не будет заранее адаптирован к действующим налоговым и юридическим правилам. Часть таких расходов на оформление и сопровождение сделки может быть переложена на клиента, и халяльная ипотека окажется дороже классической, считает В. Жаналина.
По ее словам, хотя законодательная база для исламского финансирования в Казахстане уже формируется, для ее полноценного запуска еще предстоит адаптировать к специфике жилищных сделок.
"Особенно это важно для Отбасы банка, поскольку его действующая модель основана на жилстройсбережениях, а исламская ипотека предполагает иную структуру сделки: без классического процента, с возможной куплей-продажей, арендой с последующим выкупом или совместным владением. Поэтому до запуска продукта важно урегулировать вопросы раздельного учета, шариатского контроля, договорной структуры, налоговых и регистрационных последствий", – подчеркнула она.
Тем не менее, на ее взгляд, риск удорожания продукта можно снизить за счет двух механизмов. Первый – это исламские депозиты, которые формируют более подходящую ресурсную базу.
Второй – партнерство с застройщиками. Как объяснила В. Жаналина, если банк работает с проверенными строительными компаниями, он может стандартизировать документы, заранее согласовать пул объектов, снизить юридические и операционные издержки. Кроме того, продукт может стать более конкурентным для клиента, если застройщик дополнительно дает скидку или субсидирует часть стоимости.
Каким будет эффект для рынка жилья?
Собеседница LS считает, что на первом этапе влияние запуска исламской ипотеки будет ограниченным.
"Один новый продукт сам по себе не способен резко изменить рынок жилья по всей стране. Но он может поддержать спрос в отдельных сегментах – прежде всего среди клиентов, которые ранее не рассматривали классическую ипотеку из-за религиозных или этических ограничений", – уточнила она.
Однако вкупе с депозитами по нормам шариата может возникнуть более устойчивый спрос: клиент сначала накапливает средства, затем переходит к покупке жилья.
"Такая модель менее рискованна, чем просто стимулирование спроса за счет дешевого заемного финансирования", – пояснила эксперт.
Также на структуру востребованности жилья может повлиять партнерство с застройщиками. Так, если исламская ипотека будет доступна только по определенному пулу объектов, спрос может перераспределиться в пользу тех застройщиков, которые войдут в программу. По мнению финансиста, для девелоперов это может стать новым каналом продаж, особенно если они хотят привлечь клиентов, которые не пользуются классическим жилищным займом.
Исламская ипотека vs рассрочки застройщиков
Эксперт не исключает конкурентоспособность данного продукта с предложениями от строительных компаний. Однако, по ее словам, соперничество будет не прямым, а сегментным.
"Рассрочки от застройщиков обычно выигрывают за счет простоты и маркетинга: низкий первоначальный взнос, обещание "0%", быстрое оформление, привязка к конкретному объекту. Но у таких программ часто есть скрытая стоимость: цена квартиры может быть выше, выбор объектов ограничен, а условия зависят от застройщика и банка-партнера. Исламская ипотека сможет конкурировать с такими рассрочками, только если будет такой же понятной и удобной для клиента", – отметила В. Жаналина.
На ее взгляд, без партнерства с девелоперами жилищный заем по нормам шариата может быть сложнее, дольше и дороже в оформлении. Тогда как в связке "банк – застройщик – клиент" продукт можно сделать более стандартизированным и масштабируемым.
"Для банка сотрудничество с застройщиками выгодно, потому что исламская модель предполагает более активную работу с самим объектом недвижимости. Банк не просто выдает деньги под залог, а участвует в структуре сделки с активом. Поэтому ему проще работать с проверенным пулом объектов, понятной документацией и заранее согласованными условиями", – уточнила эксперт.
Эффективность подобного сотрудничества подтверждает опыт Великобритании, где исламское жилищное финансирование чаще оформляется не как обычная ипотека, а как регулируемый план покупки жилья, где важны объект, структура владения, график выкупа и арендный элемент. То есть продукт требует большей стандартизации, чем классический денежный кредит.
"Для клиента такая модель будет выгодной только в том случае, если партнерство приведет к реальному снижению конечной стоимости: скидке от застройщика, прозрачной цене квартиры и понятному графику платежей. Если же стоимость финансирования просто будет заложена в повышенную цену жилья, исламская ипотека сможет конкурировать с рассрочками по этическому и религиозному критерию, но не обязательно по цене", – заключила она.
Ранее в интервью Kazinform глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова сообщила о планах запустить исламскую ипотеку уже этой осенью. Пока фининститут ждет принятия соответствующего законопроекта.
Напомним, запуск подобного продукта обсуждается уже не первый год.
