Нацбанк приступил к разработке программы доступной ипотеки "7-20-25". Как заявил глава регулятора Данияр Акишев, для ее реализации будет возрождена система секьюритизации ипотечных кредитов, которая существовала в стране в 2000-х годах. Аналитики, опрошенные LS, оценили инициативу и посоветовали Нацбанку перестраховаться от ошибок прошлого.
Заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Банка ВТБ Казахстана Алия Бергарипова уверена, что новая программа по доступной ипотеке поможет в вопросах обеспечения населения жильем и даст новый импульс развитию строительной отрасли. Она также ожидает увеличения доли среднего класса в стране.
Риски же, по ее оценкам, кроются в долгосрочности обслуживания ипотечных кредитов.
Бергарипова напомнила, что механизм секьюритизации ипотечных займов требует дополнительного взаимодействия между банками и компанией-оператором после выдачи денег.
"В тот период, в случае если заемщик допускал просрочку по кредиту, банк обязан был выкупать ранее переуступленный кредит. В результате чего увеличивался некачественный ссудный портфель банка, а это невыгодно. Поэтому я считаю, что при разработке новой программы механизм секьюритизации необходимо доработать так, чтобы он был интересен всем участникам процесса. Пока трудно говорить и оценивать программу, так как механизм еще только разрабатывается", - отметила собеседница LS.
В целом она считает, что позитивный опыт реализации таких программ был в тех странах, которые могли себе позволить предоставление ипотечных займов по низким ставкам вознаграждения – США, страны Европы и Россия.
В свою очередь аналитик группы компаний "Финам" Алексей Коренев отмечает, что подобная система позволяет решать несколько задач. В первую очередь – получать необходимый для строительства жилья денежный поток, во вторую - хорошо регулирует риски на рынке ипотечного кредитования.
"Основная цель секьюритизации - рефинансирование активов. Банк получает свободные денежные средства, которые может далее использовать для выдачи новых ипотечных кредитов, либо в иных целях", - назвал Коренев плюсы секьюритизации.
В то же минусы, по его мнению, которые могут возникнуть при использовании этих ценных бумаг, могут быть серьезнее - это риски возможного надувания ипотечного пузыри и его последующего схлопывания, как это было в 2008-м году.
"Однако, подобное возможно в том случае, если процесс обращения ипотечных ценных бумаг недостаточно хорошо регулируется и контролируется соответствующими органами. Плюсов же у это схемы достаточно много. Стремление банков рефинансировать ипотечную задолженность связана с необходимостью более гибкого использования своей ресурсной базы. Банк стремится секьютиризировать жилищную задолженность обычно для получения денежных ресурсов. Кроме того, ипотечные ценные бумаги, как правило, имеют льготное налогообложение, квазигосударственный статус и, что важно, меньшую нагрузку на капитал", - добавил он.
Аналитик обращает внимание, что важно то, кто будет выступать контролирующим органом и непосредственно заниматься эмиссией ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) – выступать в роли ипотечного агента. Для этого Нацбанк создаст специальную "дочку".
Коренев в качестве примера привел опыт России, где эту роль выполняет "Фабрика ИЦБ" (99% уставного капитала которой принадлежит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)).
Коренев объяснил, как работает схема секьюритизации в соседней стране.
"Кредитное учреждение выдает ипотеку заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АИЖК выпускает однотраншевые ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Полученные от ипотечного агента ИЦБ банк может оставить у себя на балансе или продать сторонним инвесторам, получив таким образом рефинансирование. Бумаги продаются потенциальному инвестору не ипотечный агент, а само кредитное учреждение. В свою очередь ипотечный агент лишь обеспечивает выпуск соответствующих ипотечных ценных бумаг на основании закладных, полученных от банка. При этом приобретателем ИЦБ в конечном итоге может выступить любое лицо, пожелавшее их купить", - добавил он.
Собеседник советует Нацбанку использовать накопленный опыт самых разных государств, имеющих многолетнюю историю секьюритизации.
"Опыт стран, наиболее пострадавших в кризис 2007-2008 годов, было бы невредно изучить для понимания, какие риски могут возникать при построении и последующем развитии системы ипотечных ценных бумаг, и как подстраховаться на случай возможных форс-мажорных ситуаций", - отметил аналитик.
В то же время независимый экономист Александ Юрин напомнил, что предложения об оживлении рынка ипотечного кредитования с использованием механизмов секьюритизации озвучивались и ранее. Так, в 2016 году Нацбанк уже выступал с аналогичной инициативой.
"По сути, то, что мы услышали в этот раз, – это всего лишь "старые песни на новый лад" с той лишь разницей, что инициатива об использовании механизмов секьюритизации для финансирования ипотечного кредитования была вновь выдвинута после поручения первого лица государства", - уточнил он.
По его оценкам, в настоящее время возникает целый ряд вопросов, связанных с реализацией самой программы.
"Во-первых, неясен круг потенциальных заемщиков и на какие слои населения она ориентирована. Вполне очевидно, что далеко не все нуждающиеся в жилье казахстанцы будут в состоянии выплатить первоначальный 20%-ный взнос, необходимый для получения займов. Во-вторых, ничего не известно о том, проводили ли профильные ведомства оценку потенциальных рисков реализации этой инициативы. Не совсем понятно, как отразится выдача ипотечных кредитов на ссудном портфеле банков через несколько лет, и каким будет уровень кредитного риска при реализации этой инициативы", - озвучил он опасения.
Юрин также задается вопросом, рассматривали ли профильные ведомства альтернативные решения по обеспечению казахстанцев жильем, не предполагающие выдачу ипотечных займов.
"Например, государство вполне могло бы сосредоточить усилия на развитии рынка арендного жилья, в том числе государственного. В последнем случае возможно было бы применение схем, предполагающих предоставление аренды с возможностью выкупа жилья по остаточной стоимости или даже безвозмездной передачи его в собственность арендаторам по прошествии некоторого времени", - предложил экономист.
Оценивая реализацию секьюритизации ипотечных займов Юрин уточнил, что схема подразумевает предоставление банкам возможности привлечь фондирование путем выпуска ценных бумаг, обеспечением которых являются уже выданные ипотечные займы или права требования по ним.
"В то же время в силу несовершенства казахстанской банковской статистики очень сложно оценить качество портфеля ипотечных займов и понять, насколько надежным будет обеспечение по выпущенным бумагам. Инициатива "7-20-25" предполагает выдачу ипотечных займов по ставке 7% на 25 лет, что возможно только в том случае, если банки получать очень дешевое и долгосрочное фондирование. Таким образом, для успешной реализации инициативы ставка вознаграждения по выпускаемым в процессе секьюритизации инструментам должна быть очень низкой. В этой ситуации не совсем понятно, какие инвесторы могут быть заинтересованы в приобретении выпущенных инструментов, которые, судя по всему, будут демонстрировать низкую доходность вкупе с неопределенным уровнем риска и длительными сроками погашения", - добавил собеседник LS.
Юрин не исключает, что в эту схему может быть подключен Единый накопительный пенсионный фонд (ЕНПФ).
"Конечно, можно предположить гипотетическую схему, включающая эмиссию долгосрочных долговых бумаг, обеспеченных правами требования по ипотечным займам, с последующей покупкой этих бумаг ЕНПФ, который является самым крупным игроком на казахстанском рынке ценных бумаг. Однако в этом случае ЕНПФ будет принимать на себя кредитные риски банков и нести убытки, связанные с неплатежами по кредитам", - предположил он.
Резюмируя, он напомнил, что стоит учесть и негативный опыт и вспомнить кризис, разразившийся в США в 2007 году, в результате которого обанкротились американские ипотечные агентства Federal Home Loan Mortgage Corporation (Fredie Mac) и Federal National Mortgage Association (Fannie Mae).
"С учетом того, что банкротство этих организаций произошло во многом в силу недооценки системных рисков на рынке ипотечного кредитования, стоит внимательно присмотреться к кейсу Fredie Mac и Fannie Mae, чтобы не повторить чужих ошибок", - добавил он.
Ранее председатель правления Народного банка Умут Шаяхметова предложила упростить процедуру реализации доступной ипотеки.
В то же время отечественные банкиры предположили, кто сможет претендовать на дешевую ипотеку "7-20-25".
