Эксперты в сфере недвижимости высказали LS прогнозы о том, каким будет рынок жилья в текущем году.
По мнению президента Федерации недвижимости Казахстана Ермека Мусрепова, в следующем году вырастут цены на первичное жилье I-III категорий (элит, бизнес, комфорт, – прим. LS). Стоимость жилья IV категории (эконом, – прим. LS) останется прежней как минимум в I полугодии 2021 года.
"Первичная недвижимость первых трех категорий уже сейчас показывает небольшое повышение, так как наиболее зависима от импортной составляющей. Что касается экономкласса, цена будет на стабильном уровне в I половине 2021 года", – пояснил Мусрепов.
Он добавил, что повышение стоимости ожидается в рамках коридора инфляции.
Что касается активности, глава федерации обратил внимание на то, что в основном сделки проходят в купле-продаже недвижимости IV категории. Активность в приобретении жилья других категорий находятся в стагнации.
В сфере вторичного рынка продавцы привязываются к курсу доллара и неоправданно завышают цены. Однако с учетом того, что процентные ставки на приобретение таких квартир снижены, при осуществлении покупки конечную цену удается понизить на 10-15% от заявленной.
"В следующем году продолжится активность по первичному жилью экономкласса, которая входит в рамки субсидирования ипотечных продуктов. Стоит отметить, что девять сделок из 10 проходят при помощи ипотеки. Это связано с тем, что есть предложения, но нет покупателя с запасом денег. Что касается предпочтений, основными параметрами для приобретения будут однокомнатные квартиры до 40 кв. м, двухкомнатные – до 55 кв. м, трехкомнатные – в районе 65-70 кв. м. Это те квартиры, которые пользуются популярностью у казахстанцев", – заключил Мусрепов.
В свою очередь президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко обратила внимание на то, что пандемия коронавируса в текущем году сильно ударила по платежеспособности населения. Эксперт добавила, что не все казахстанцы попадают под действие программ господдержки и могут воспользоваться доступной для их финансов ипотекой. По этой причине возможности казахстанцев в приобретении недвижимости уменьшились.
"COVID-19 оказался непредсказуем и сильнее наших ожиданий. Нет никакой гарантии, что в Казахстане не случится очередной локдаун и не будут введены жесткие ограничения. При входе в карантин моментально поднялся курс доллара. Многие сделки тогда остановились на стадии задатка и устной договоренности. Нечто подобное уже бывало, казахстанцы пережили две девальвации, и я помню, как покупатели отказывались от задатка в тысячу долларов, потому что считали, что доллар вырастет еще больше и они выиграют в цене. К нашему счастью, сейчас такого не произошло, и все сделки с задатками, осуществленные в начале карантина, были успешно завершены", – пояснила Степаненко.
Она добавила, что в результате локдауна покупатели стали дольше выбирать объекты и принимать по ним решение. При этом количество предложений в разы превышает спрос.
Степаненко обратила внимание на то, что во II квартале количество сделок купли-продажи снизилось почти на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квадратного метра при этом выросла, так как большая часть строительных материалов завозится в Казахстан из-за рубежа и закупается в иностранной валюте, которая имеет тенденцию роста.
Количество сделок к концу III квартала выросло на 5-7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
"После локдауна народ активизировался, что привело к увеличению количества сделок. В разгар карантина многие ожидали, что цены на недвижимость упадут. На это надеялись покупатели. Но продавцы как раз думали наоборот. Цены вслед за долларом повысились, не имея под собой действительного обоснования. Сейчас же дефицита на жилье не наблюдается. Каждый, чтобы понять уровень цен на недвижимость, обращается к онлайн-площадке покупки и продажи жилья. К примеру, хочет человек за квартиру $50 тыс., он и выставляет эту цену, и когда курс доллара 380 тенге за $1, и когда 430. Ему неважно, что он ее уже год или более не может продать. Но когда на этот объект находится покупатель и начинаются реальные переговоры, сделки совершаются по совсем другой цене. Профессиональное агентство ведет статистику проведенных сделок, из которой можно увидеть, что стоимость продажи объектов недвижимости намного ниже первоначальной выставочной стоимости", – привела пример риелтор.
Прогнозируя изменения на рынке, Степаненко сообщила, что в Казахстане выросла привлекательность частных домов с небольшими участками земли. В мае сделки в этом направлении увеличились до 30% от общего количества купли-продажи.
Помимо этого, наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса как в частном секторе, где спрос варьируется в пределах до 40 млн тенге, так и на вторичном рынке сравнительно небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры.
На 3-4-комнатные квартиры спрос гораздо ниже, поэтому срок продажи этих предложений дольше.
По мнению риелтора, вторичная недвижимость всегда будет пользоваться большей популярностью из-за своей стоимости и за счет меньших коммунальных платежей, чем в новостройках.
Помимо этого, по словам Степаненко, популярным видом инвестиций для наших граждан до пандемии было приобретение недвижимости за пределами Казахстана. Но и здесь COVID-19 внес свои корректировки, приостановил сделки с зарубежной недвижимостью на неопределенный срок. Возобновление сделок зависит от того, как будет развиваться ситуация с пандемией, какой будет процент заболеваемости, введут ли в стране частичные ограничения или полноценный локдаун, как будет складываться экономическая обстановка в стране и в мире.
"Думаю, что в 2021 году определенно активным спросом будет пользоваться частный сектор, дачные участки и квартиры до 50 кв. м. Что же касается цен, то наш рынок сейчас перенасыщен предложениями. Как бы продавцы ни "держали оборону", цены на недвижимость будут постепенно ползти вниз", – спрогнозировала Степаненко.
Она также высказалась по поводу аренды. Риелтор заметила, что если для студентов, которые составляют около трети всех арендаторов, сохранится режим онлайн-занятий, а для специалистов, работающих по контрактам, – режим ограничения передвижения, то рассчитывать на рост арендных ставок не придется.
Активно будут сдаваться в наем объекты, находящиеся в районах с развитой инфраструктурой и транспортной развязкой и, цены на них сохранятся на уровне сегодняшних.
Это касается крупных городов страны, где наблюдается высокая миграция казахстанцев. Объекты с малой привлекательностью для арендаторов и в небольших городах страны смогут найти постояльцев за невысокую арендную ставку.
"Думаю, с марта возобновится спрос на аренду частного сектора, где можно ожидать роста цен в пределах 10-20%", – пояснила Степаненко.
Что касается аренды коммерческих объектов, здесь также размер арендных ставок напрямую зависит от эпидемиологической ситуации в стране, в мире в целом и, как следствие, от стабильности национальной валюты.
"При сохранении сегодняшнего сценария событий во многих секторах – это и общепит, и офисная недвижимость, и помещения на первой линии – собственники объектов недвижимости смогут найти арендаторов по ставкам, соответствующим спросу. Одним словом, впереди время договоренностей", – заключила Степаненко.
