Президент Касым-Жомарт Токаев поручил проработать вопрос использования пенсионных накоплений на покупку жилья. Эксперты высказали LS мнение о том, смогут ли казахстанцы приобретать недвижимость на пенсию и вызовет ли программа рост цен на квартирном рынке.
Эксперт Института мировой экономики и политики Адиль Кусманов отметил, что при правильно выстроенном механизме данная мера может иметь высокую эффективность. По его мнению, вероятнее всего вкладчики получат возможность использовать часть средств со счетов ЕНПФ в качестве первоначально взноса на приобретение ипотечного жилья через программы ЖССБ. Подобные схемы работают в Сингапуре и Новой Зеландии.
"По нашим предположениям, около 3 млн вкладчиков (30%), имеющие на счету в ЕНПФ хотя бы более 1 млн тенге, могут использовать средства на покупку жилья. Однако данная цифра может существенно увеличиться, в случае если правительство разрешит использовать деньги на образовательные услуги. При этом возможный сценарий, когда часть средств ЕНПФ будет выдана наличными или переведена на счета физических лиц, кажется нам маловероятным", – пояснил он.
Кусманов напомнил, что более двух третей вкладчиков ЕНПФ имеют до 1 млн тенге пенсионных накоплений, тогда как только около 3% – более 5 млн тенге.
В случае введение данного механизма около одной трети вкладчиков ЕНПФ имеют шанс получить более чем 300 тыс. тенге на приобретение жилья, тогда как только 3% могут существенно облегчить себе покупку квартиры.
Эксперт советует правительству рассмотреть возможность разрешить вкладчикам разделить обязательный пенсионный взнос.
"Например, 6% от дохода будет уходить на обязательный пенсионный взнос, и по 2% будет – на счета ЖССБ и образовательного счета. Это позволит вкладчикам самим управлять своими сбережениями и повысит их заинтересованность в накоплении", – пояснил он.
В то же время Кусманов считает, что внедрение механизма оплаты ипотеки из пенсионных средств имеет существенные риски из-за возможного роста цен и дефицита жилья.
"Тяжело оценить точный эффект на рынок ипотечного кредитования, однако учитывая, что у нас в стране около 10 млн вкладчиков в ЕНПФ, из которых более 3 млн имеют на своих счетах более 1 млн тенге, то можно предположить, что количество покупок жилья в кредит увеличится. Поэтому введение подобных механизмов требует основательной проработки", – резюмировал он.
По мнению аналитика-консультанта рынка недвижимости компании "Оценка собственности" Анны Шацкой, возможное разрешение использования части пенсионных накоплений для приобретения жилья не окажет существенного воздействия на рынок.
"По информации ЕНПФ, у 97% вкладчиков накопления не превышают 5 млн тенге, а средний размер вклада составляет порядка 1 млн тенге. Если допустить, что разрешат использовать 20% от накоплений, то очень немногие смогут приобрести себе жилье только за счет этих средств, хотя их можно будет использовать, например, в качестве или в дополнение первоначального взноса. Драйверами остаются ипотечные программы от ЖССБ и банков, имеющие 66% и 24% соответственно от общего объема выдачи жилищных кредитов. Они обеспечивают порядка 30% всех сделок на рынке жилья", – заметила она.
Также, по подсчетам Шацкой, если использование пенсионных средств станет популярным среди казахстанцев, то спрос на жилье может значительно вырасти, а вместе с этим и цены на жилье могут увеличиваться на 7-10% в год.
Вместе с тем она высказала мнение по поводу того, что выгоднее: хранить пенсионные накопления или вложить их в недвижимость и получать доход от аренды.
"Общая доходность пенсионных накоплений за 2018 год составила 11,27%, инфляция – 5,3%. Таким образом, реальная доходность пенсионных накоплений равна 5,97%. Этот показатель от сдачи в аренду может достигать 7,4%. При этом доходность от роста стоимости жилья с 2010 по 2018 году составила 7,3%. Поэтому общий показатель равен 14,7%. За вычетом инфляции доходность жилья равна 9,4%. Таким образом, вкладывать средства в недвижимость может оказаться выгоднее, чем если бы средства хранились в пенсионном фонде", – отметила Шацкая.
В то же время, по словам президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Ларисы Степаненко, говорить о росте цен на жилье преждевременно. Если цены вырастут, то это будет краткосрочным эффектом.
"Пока что это просто проект, который был предложен на рассмотрение президентом. На то, чтобы разработать четкий план, может уйти не меньше года. Поэтому никакого роста цен не должно быть. Однако рынок недвижимости эмоционально реагирует на новости. Например, только вышла программа "7-20-25", тут же подорожала недвижимость. Сейчас тоже может появиться ненужный хаос и продавцы могут поднять цены. Но спустя какое-то время, не найдя покупателя, они снова снизят стоимость, так как из-за низких доходов спрос на жилье в стране невысокий", – заметила Степаненко.
Она добавила, что достаточные накопления для покупки жилья сейчас есть только у пожилых людей с хорошим стажем работы. У молодых людей, которые являются основными покупателями в Казахстане, незначительный стаж и маленькие накопления.
"Поэтому результат будет положительный, если парламент рассмотрит и примет решение, по которому молодые граждане смогут получить использовать накопления в качестве помощи для первоначального взноса по программе "7-20-25", – заключила она.
В свою очередь глава Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов напомнил, что, как правило, жилищные программы рассчитаны на уязвимые слои населения. Поэтому спрос на жилье у казахстанцев возникнет, но повышения стоимости недвижимости не вызовет.
"По опыту соседних государств можно сказать, что это программа распределения пенсионных средств, которая позволит каждому казахстанцу без дополнительной нагрузки накапливать деньги на жилищно-сберегательном счете. Скорее всего такие деньги будут использоваться в качестве первоначального взноса или же в виде ежемесячных платежей. Пенсионные деньги станут инструментом фондирования для оператора ипотечных программ, поэтому количество предложений увеличится. Но в то же время не будет повышения цен. Даже наоборот, государство настаивает на том, чтобы стоимость квадратного метра дешевела", – высказал свое мнение Мусрепов.
Собеседник LS добавил, что рано говорить о том, какую долю пенсионных накоплений разрешат использовать. Однако, по его предположению, где-то до 5% отчислений будут переводиться на жилищно-сберегательный счет каждого казахстанца.
"Скорее всего покупателями по этой программе станут люди в возрасте от 25 до 40 лет. Это тот коридор, когда люди в активной фазе своей жизни могут использовать средства на приобретения жилплощади. При этом программа скорее всего будет рассчитана на средний и ниже классы населения, как в "7-20-25" и поэтому с зарплатами, начиная от 100-150 тыс. тенге, получится воспользоваться пенсионными средствами", – предположил эксперт.
Аналитик группы компаний "Финам" Алексей Коренев также выразил сомнение в том, что использование пенсионных средств в покупке жилья окажет существенное влияние на рынок недвижимости.
"Совершенно очевидно, что самих по себе пенсионных отчислений не хватит на покупку жилья ни при каких условиях. Так что любые расчеты на предмет "как это повлияет на спрос, как это повлияет на цены, какая зарплата должна быть, чтобы на пенсионные отчисления купить квартиру" и так далее смысла попросту не имеют. Или зарплаты должны быть в сотни, если не в тысячи раз выше, или жилье должно стоить в сотни, если не в тысячи раз меньше. Говорить можно о том, что пенсионные отчисления могут быть использованы при покупке жилья среди иных источников доходов. То есть, чтобы помимо накоплений, зарплаты, ипотечного займа, еще и использовать пенсионные отчисления. Это пусть и в малой степени, но позволит несколько упростить покупку жилья для определенного круга потребителей. Но вряд ли данное нововведение окажет существенное влияние на рынок в целом, на объемы продаж недвижимости, динамику цен на первичном и вторичном рынках или привести к перекосам на рынке недвижимости", – заметил он.
Напомним, президент Касым-Жомарт Токаев поручил проработать вопрос использования пенсионных накоплений на покупку жилья или для получения образования. Профучастники, опрошенные LS, оценили данное предложение и его влияние на пенсионную систему Казахстана.
Также LS подготовил инфографику о том, сколько казахстанцев смогут перевести свои накопления в управляющие компании.
