В Казахстане планируют ужесточить контроль за долевым строительством жилья. Об этом LS сообщили в министерстве индустрии и инфраструктурного развития.
По информации ведомства, для недопущения продаж в обход законодательства в данной сфере подготовлены дополнительные правки в нормативные документы*, которые предусматривают заключение договоров и регистрацию их в электронном правительстве (ЦОН) после проверки в информационной системе долевого участия в жилищном строительстве "Казреестр".
В свою очередь, после получения положительного заключения экспертизы в системе будет отображаться квартирограмма всех жилых и нежилых помещений.
Также планируются ужесточение образования жилищно-строительных кооперативов, увеличение штрафов, усиление контроля ответственности не только для застройщиков и уполномоченных компаний, но и для юридических лиц осуществляющих свою деятельность в данной сфере.
Также МИИР работает над утверждением проверочных листов и критериев оценки степени риска в долевом строительстве, чтобы они обеспечивали защиту прав и интересов граждан.
В ведомстве напомнили, что в рамках действующего Закона "О долевом участии в жилищном строительстве" есть три способа привлечения денег покупателей: получение гарантий Единого оператора, участие в проекте банка, после возведения каркаса многоэтажного здания. Иными способами осуществлять деятельность в данной отрасли запрещается.
В то же время выдачей, приостановлением и лишением разрешения на привлечение денег дольщиков занимаются местные исполнительные органы. При этом акимат в течение восьми рабочих дней с получения заявления и документов от компании должен принять решение (положительное или отрицательное).
Между тем в связи с обращениями обманутых дольщиков в Алматы к акиму Ерболату Досаеву, LS обратился к экспертам, которые разъяснили, как казахстанцам выбирать застройщика на этапе возведения здания.
Глава Федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов в беседе с LS обратил внимание на то, что в Алматы появились несколько жилых комплексов, где используется классическая схема мошенничества, когда застройщик передает полномочия продажи агентству по недвижимости. В результате разных факторов, в том числе если риелторская компания не отдает деньги застройщику, тот разрывает контракт с посредником, а казахстанцы могут остаться как без денег, так и без жилья. Мусрепов отметил, что несколько лет сам стал жертвой подобной схемы в Астане.
"Я покупал в Астане квартиру, деньги оплачивал в компанию на подряде у застройщика. Его стали привлекать к ответственности, потому что деньги уходили направо и налево, но не на строительство. В итоге ни денег, ни дома не было. Тогда не было Закона "О долевом строительстве". Сейчас же данный документ защищает права клиентов", – пояснил Мусрепов.
Он отметил, что в большинстве случаев у строительной компании свой отдел продаж. Вместе с тем, по мнению эксперта, для снижения обхода закона со стороны участников данной сферы необходим жесткий контроль со стороны уполномоченных органов. В том числе это может быть получение актуальной информации о проданных квартирах и ходе возведения.
Что касается казахстанцев, Мусрепов пояснил, что им необходимо запрашивать разрешительные документы, включая разрешение местных исполнительных органов. Например, в Алматы проверить застройщика можно по горячей линии (+7 (727) 229-81-36). На сайте акимата Астаны есть список компаний, которым запрещено участвовать в долевом строительстве.
В свою очередь независимый финансовый консультант Жанар Мазембаева отметила, что потенциальные дольщики должны убедиться, есть ли гарантия по долевому строительству "Казахстанской жилищной компании". По словам эксперта, КЖК является Единым оператором политики государства в области обеспечения доступности жилья населению.
"На сайте КЖК есть реестр договоров о предоставлении гарантии по строящимся объектам. В нем можно посмотреть список возводимых ЖК", – пояснила она.
Мазембаева также посоветовала запросить разрешение от акимата на заключение договора долевого участия и внимательно изучить все пункты.
Она добавила, что не лишним будет поиск отзывов о застройщике по его предыдущим ЖК.
"Важно внимательно прочитать договор, особенно при долевом участии. Покупателям могут предложить предварительный договор о купле-продаже, но это должен быть договор долевого участия. После заключения необходимо следить за ходом возведения, чтобы он проходил так, как заявленов договоре", – уточнила Мазембаева.
Эксперт обратила внимание на то, что в Алматы нужно обратить внимание на место, где возводится дом: не стоит ли он на разломе, что увеличивает риски при возможном землетрясении.
В целом финансовый консультант озвучила мнение, что каждую новостройку необходимо регистрировать в КЖК и без такой гарантии не разрешать участвовать в долевом строительстве.
"Единый оператор в свою очередь должен отслеживать и регистрировать все строящиеся объекты и строительные компании, чтобы не было таких ситуаций, когда застройщики, лишенные права привлекать деньги дольщиков в одном городе, спокойно работали и привлекали деньги в другом городе", – заключила Мазембаева.
Вместе с тем в холдинге "Байтерек" прокомментировали LS, почему в Казахстане через ипотечные проекты Отбасы банка можно стать дольщиком в ЖК, у которого нет гарантии единого оператора.
В организации сообщили, что 30 декабря 2022 года фининститут подписал дополнительное соглашение с застройщиками, согласно которому приобретение жилья в строящемся объекте возможно только под гарантию КЖК и местных исполнительных органов.
Тем не менее для удовлетворения запросов клиентов банк продолжает выдачу кредитов по ранее заключенным соглашениям без документов от единого оператора, предполагающим выдачу кредита под имеющийся залог.
В "Байтереке" пояснили, что ранее озвученным законом не устанавливается обязанность по заключению соглашений КЖК с Отбасы банком. Тем не менее фининститут заинтересован во взаимодействии с застройщиками, имеющими гарантию данного оператора, так как это является инструментом по защите прав дольщиков.
В то же время в холдинге уточнили, что из-за того, что покупка квартиры на этапе строительства экономически выгодна и имеет высокий интерес со стороны казахстанцев, Отбасы банк заключил ряд соглашений с застройщиками, которые реализовывали доли в объектах, не имеющих гарантий КЖК, под залог имеющейся у заемщика недвижимости.
В соглашении предусматривалось, что компания-застройщик предоставляет клиентам банка взнос на безвозмездной основе в размере 10%. Он выступает в качестве первоначального, оставшуюся часть оплачивает клиент.
По информации "Байтерека", начиная с октября 2022 года Отбасы банк выдает займы для покупки жилья в строящемся объекте по новым правилам. Теперь, чтобы приобрести такое жилье у застройщика с помощью займа в Отбасы банке, нужно, чтобы строительная компания организовала долевое участие в жилищном строительстве одним из следующих способов:
- получила гарантию КЖК;
- имела разрешение местных исполнительных органов на привлечение денег дольщиков.
Если застройщик реализует жилье с помощью этих двух способов, то клиент Отбасы банка заключает с ним договор о долевом участии в жилищном строительстве.
В "Байтереке" отметили, что за период работы механизма гарантирования единого оператора было выдано гарантий по 180 объектам, строительство которых осуществлялось в Астане, Алматы, Шымкенте, а также других городах и областях республики.
*Законопроект "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном строительстве".
