Продление программы "7-20-25" приведет к очередному росту цен на недвижимость. Такие опасения в беседе с корреспондентом LS высказала старший аналитик AERC* Евгения Пак.
Нацбанк сообщил LS, что рассматривает продолжение льготной ипотечной программы "7-20-25" до 2029 года. Однако аналитик Евгения Пак считает, что для главного банка данное решение может стать шагом назад в отстаивании своей независимости. Это также будет противоречить его предыдущей риторике, которая была озвучена в отчете о финансовой стабильности 2021 года. Тогда монетарный орган заявил, что "социально направленные госпрограммы стимулируют спрос, но искажают рыночное ценообразование в ипотечном кредитовании, вытесняют его по рыночным ставкам и усиливают зависимость рынка недвижимости от дальнейших субсидий".
"Я бы добавила к этому перечню издержек еще и снижение воздействия базовой ставки на экономику. Ведь фиксированная на уровне 7% ставка по ипотеке не реагирует на ее изменение. Следовательно, Нацбанк из-за наличия ипотечных льготных программ не может, меняя базовую ставку, охлаждать рынок жилья в случае его перегрева и, как следствие, не может решениями по ставке влиять на стоимость недвижимости. Повторное участие самого монетарного органа в программе, которое, как уже не раз обсуждалось, подрывает его независимость и искажает инструментарий монетарной политики, является нелогичным", – пояснила она.
Вместе с тем аналитик озвучила LS возможные последствия в случае продления данной программы еще на шесть лет. По ее прогнозам, это приведет к очередному всплеску спроса на рынке жилья, который только усилит темпы роста цен на недвижимость в годовом выражении. Так, согласно ее данным, после резкого увеличения количества сделок купли-продажи в 2021 году с апреля текущего года спрос на рынке жилья начал снижаться. При этом цены на первичное и вторичное жилье замедляются незначительно и характеризуются двузначными годовыми темпами роста.
"К примеру, в ноябре 2022 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 26,7% по сравнению с ноябрем прошлого года, а стоимость первичного жилья выросла за указанный период на 17,3%, вторичного жилья – на 26,9%. Тем не менее незначительное замедление цен хотя бы на первичное жилье наблюдается с июля 2022 года", – отметила спикер.
По словам Пак, завершение ипотечных программ "7-20-25" и "Баспана Хит" еще сильнее охладит спрос на рынке жилья в 2023 году, из-за чего недвижимость продолжит дешеветь. Однако продление "7-20-25" приведет к тому, что снижение цен на жилье на первичном рынке прекратится и, наоборот, начнет расти.
"Доступнее жилье таким образом не станет, потому что экономия по ставке будет перекрываться удорожанием квадратного метра для конечного потребителя причем удорожанием, которое не объясняется улучшением качества жилья", – добавила эксперт.
Также она считает, что в текущих условиях ожидать запуска ипотечных программ коммерческими банками не стоит.
"В условиях наличия монопольной госпрограммы ипотечного кредитования говорить о запуске коммерческими банками собственных рыночных программ по ипотеке практически невозможно. Финорганизациям не имеет смысла запускать их, так как им не выиграть конкуренцию по ставкам и условиям у госпрограмм. Чтобы говорить о рыночных ипотечных программах от банков, надо для начала создать рыночные условия в данном секторе. Безусловно, полный отказ от субсидий был бы болезненным для общества. Но фиксация ставки – не единственный способ господдержки. Можно и нужно поменять ее на более гибкую и приближенную к рыночным условиям, в которых для финорганизаций будет место на рынке. И здесь в помощь международный опыт", – подчеркнула Пак.
Для этого аналитик привела пример США, где в отдельных штатах местные власти оказывают содействие в первоначальном взносе ("down payment assistance"). По ее мнению, в сравнении с казахстанской моделью субсидирования данная поддержка является более рыночной по двум причинам.
Во-первых, государство воздействует на ставку не напрямую, а через снижение риска для банка. Таким образом, увеличивая первоначальный взнос потребителя, правительство делает его более надежным заемщиком в глазах кредитной организации. По итогу банк может дать заем на покупку жилья по гораздо низкой рыночной ставке. Во-вторых, банки не вытесняют с рынка ипотечного кредитования, так как правительство участвует только в первоначальном взносе для отдельных групп населения.
"При этом есть разные формы участия государства в первоначальном взносе на ипотеку. Например, существуют госгранты на первоначальный взнос, которые подразумевают, что правительство фактически "дарит" фиксированную сумму "победителям по заявке". Выигрыш может быть направлен только в качестве первоначального взноса на покупку жилья. Преимущество данного подхода – адресность: государство задает критерии для отбора, принимает заявки от разных лиц, но в итоге помогает самым "подходящим" по критериям", – уточнила она.
Так, отметила Пак, эти критерии включают в себя условие, в котором, несмотря на отсутствие собственного жилья, семья или физлицо должно иметь достаточный доход для исполнения обязательств по кредиту банка. При этом государство не выбирает самостоятельно банки и не выдвигает свои условия, а лишь "разыгрывает" первоначальную сумму для ипотеки. Иными словами, у заемщика есть право выбрать банк и форму ипотеки с выигранным первоначальным взносом, пояснила аналитик. А чтобы избежать спекуляций, при получении гранта физлицу необходимо прожить в приобретенном жилье от трех до 10 лет. Период может меняться в зависимости от суммы гранта. С помощью этого требования правительство исключает случаи перепродажи недвижимости, предложила она.
Кроме этого, существует другая форма участия государства в первоначальном взносе – "сдвоенная ипотека". Собеседница LS пояснила, что здесь первый заем выдается государственным банком на первоначальный взнос, а второй – коммерческим банком на оставшуюся стоимость жилья.
"Схема следующая: некий национальный банк выдает в кредит первоначальный взнос лицу, входящему в социальную группу, которой государство желает помочь. Затем он "замораживает" этот кредит. Индивид несет полученный в кредит первоначальный взнос (может еще добавить свои накопления) тому коммерческому банку, у которого хочет взять ипотеку", – рассказала Пак.
После этого заемщик сначала выплачивает взносы по кредиту коммерческому банку. Только по завершении данных выплат или их доли он возвращает государственному банку частями сумму первоначального взноса. При этом для поддержки его ставка по ссуде на первоначальный взнос может быть ниже ставки коммерческого банка по ипотеке.
Как отметила Евгения Пак, можно рассматривать и другие способы госучастия на рынке ипотечного кредитования. Однако важно предоставить место для банков на рынке ипотечного кредитования, а также оставить рыночную ставку.
*AERC (Applied Economics Research Centre) – Центр прикладных экономических исследований.
