Рост налоговой нагрузки на недвижимость вряд ли повысит его доступность. Такое мнение LS высказала финансист, кандидат экономических наук, эксперт Qazaq Expert Club Айгерим Ильясова.
В интервью Kazinform глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова заявила о необходимости усилить регулирование на рынке жилья. В частности, путем ужесточения налогов для тех, кто приобретает второе и последующее жилье, по аналогии с системой, действующей в Китае. Также, если недвижимость приобретается для сдачи в аренду, предложено ее рассматривать как коммерческую.
Таким образом, банкир ожидает, что эта мера позволить охладить рынок жилья и сделать квартиры более доступными для тех, кто приобретает их впервые. Однако собеседница LS считает иначе.
"Это было бы обоснованным, если бы основной причиной дороговизны жилой недвижимости был так называемый инвестиционный спрос, то есть покупка для сдачи в аренду или сохранения капитала", – отметила А. Ильясова.
Она продолжила, что сейчас купить жилье молодым семьям гораздо сложнее, чем предыдущим поколениям. Прежде всего это обусловлено увеличением цен на недвижимость, которое опережает рост доходов населения.
"Удорожание стоимости строительных материалов, ограниченность земельных участков в крупных городах, инфляция приводят к повышению расходов на строительство. Еще один важный фактор снижения доступности жилья – это высокие ставки по ипотеке", – отметила финансист.
Напомним, Нацбанк держит базовую ставку на рекордно высоком уровне 18% с целью снижения инфляции. В таких условиях кредиты населению обходятся очень дорого.
"Ставки по ипотеке в настоящее время варьируются от 22% до 25% годовых, и хотя с 1 июля ожидается снижение до 20% годовых, такая ставка все еще может быть неподъемной для многих", – добавила она.
Помимо этого, новый Налоговый кодекс, вступивший в силу в этом году, уже внес повышение налоговой нагрузки, связанной с недвижимостью, подчеркнула эксперт. Так, первичные объекты, строительство которых началось в текущем году, облагаются НДС 16%.
"Также налог на прирост стоимости действует при продаже квартиры до года с даты покупки, тогда как ранее этот срок составлял два года. Эта мера направлена против спекулятивного спроса, так называемых флипперов, покупающих квартиры для перепродажи и разгоняющих цены на недвижимость. Кроме этого, введено повышенное налогообложение дорогого имущества, при этом порог в 450 млн тенге применяется суммарно ко всей недвижимости, принадлежащей одному человеку", – отметила А. Ильясова.
Финансист считает, что высокая налоговая нагрузка может заставить собственников жилья, сдающих его в аренду, перевести эти расходы в арендную плату. Более того, если часть людей действительно откажется от покупки дополнительной недвижимости из-за налогов, то предложение арендного жилья сократится, что также приведет к повышению платы за него.
"Таким образом, социально уязвимые слои населения, не имеющие жилья, могут пострадать в первую очередь от предлагаемой инициативы", – ожидает А. Ильясова.
Кроме того, эксперт высказалась об идее приравнять жилье для сдачи в аренду к коммерческим объектам. Прежде всего, она пояснила, что налог на жилую недвижимость составляет 0,1% от стоимости дома в год, а налог на имущество по коммерческой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, в пять раз больше – 0,5%.
"На мой взгляд, данное предложение в какой-то мере противоречит нормам текущего законодательства. Например, что касается налогообложения доходов от сдачи в аренду жилой недвижимости, при доходе до 1,3 млн тенге в месяц, человек может сдавать ее как самозанятый, уплачивая 4% отчислений с суммы дохода без регистрации ИП. Если порог превышен, то необходимо зарегистрировать ИП и помимо ежемесячных отчислений уплачивать налог 4% два раза в год (его ставка может отличаться по регионам). Автоматическое же отнесение второго и последующего жилья к категории коммерческой недвижимости несет только повышенную нагрузку, даже без факта предпринимательской деятельности как таковой", – отметила она.
К тому же приобретение допжилья – не всегда история про аренду, это может быть, например, покупка квартиры для подрастающих детей.
Собеседница LS считает нужным не упускать из внимания и возможность ухода в тень через покупку на членов семьи и сокрытие арендных доходов.
"Как финансист могу сказать, что приобретение жилья не является эффективной инвестицией. Стоимость жилья, выраженная в долларах, имеет тенденцию снижаться. А если смотреть на стоимость в тенге, то деньги, положенные на депозит, принесут большую доходность, чем сдача в аренду", – отметила она.
Если говорить о китайском опыте, то А. Ильясова рассказала, что в КНР был сильный спекулятивный перегрев рынка недвижимости, сопровождаемый большим количеством пустующих квартир. По ее словам, Китай наряду с повышенными налогами на дополнительное жилье применял жесткие административные меры, включающие банковский контроль ипотеки с очень высоким первоначальным взносом и ставкой на второе жилье, цифровой мониторинг, региональные лимиты, госадминистрирование. При этом на практике все эти меры не смогли предотвратить рост недоступности недвижимости. Более того, в Поднебесной смягчают ограничения из-за долгового кризиса девелоперов и спада на рынке недвижимости.
"Таким образом, повышение налогов на второе и последующее жилье может казаться разумной мерой для снижения инвестиционного спроса. Но это не окажет существенного влияния на доступность жилья. А вот доступность арендного жилья снизится однозначно, ударив по тем, кому предполагалось помочь", – заключила она.
Ранее глава Федерации недвижимости Ермек Мусрепов рассказал LS, что инициатива по введению повышенного налогообложения на вторую и последующие квартиры выглядит крайне спорной как с экономической, так и с правовой точки зрения.
