С 1 января по 25 мая Жилстройсбербанк (ЖССБ) выдал 12 309 займов на 107 млрд тенге. Из них более 20 млрд тенге по "Нурлы жер", под 5% годовых и с накоплениями на депозите - 30% от стоимости квартиры. В день примерно 130 семей справляют новоселье по всей стране, получают ключи от своих квартир. Я разделила 12 309 выдач на 93 рабочих дня с начала года.
Что это за квартиры:
1. Новое социальное жилье по "Нурлы жер" на сумму более 20 млрд тенге, его строят по заказу акиматов. Цена 110 тыс. - 140 тыс. в регионах. Это самое доступное жилье, но, чтобы его получить вы должны стоять в очереди в акимате и не иметь квартиры последние пять лет на территории всего Казахстана. Покупают в основном в регионах молодые семьи - бюджетники, госслужащие, работники МСБ с семейным доходом от 80 тыс. до 200 тыс. тенге. Для большинства коренных алматинцев и работающих астанинцев - этот сегмент редко интересен. Самые большие трудяги и пахари, потому что умудряются копить даже, имея низкие доходы. Радует, что у них 30% требования к вкладу и ожидается снижение до 20%, а ставка 5% годовых.
2. Новое коммерческое жилье от частных застройщиков - цены от 250 тыс. до 350 тыс. тенге от застройщика. Покупают в основном семьи с доходом от 450 тыс. тенге и выше. 90% предпочтений Астана и Алматы. Обычно вторая или третья квартира в семье, с учетом родительской, на просторах нашей Родины. Хорошее образование, престижная работа и завершение социального портрета - новая квартира в одной из столиц. Обязательная точка социального лифта успешного казахстанца. Обычно приносят сразу 50% и готовы первые три года переплачивать по промежуточному займу.
3. Вторичное жилье - сюда приходит сегмент с доходом от 200 тыс. до 400 тыс. тенге в месяц. Они уже выросли из госпрограммовской квартиры прошлых лет, идут на расширение, потому что нужна новая комната для растущего ребенка или престарелых родителей. За новостройками редко гонятся, главное для них инфраструктура - садик во дворе и школа. Будут выбирать несколько месяцев и торговаться за каждые 300 тыс. тенге скидки. Они знают все правила, делают сбережения и как правило копят свои 50% как положено больше трех лет. Но часто берут и промежуточные займы.
Вот эти три потребительские группы - определяют 80% рынка.
Есть еще несколько подгрупп, но они незначительные и тренды не определяют.
Когда мы знаем своего клиента в лицо, то понимаем три главные вещи:
1. У каждой группы - коэффициент доступности жилья разный, исходя из потребностей. Кто-то будет рад, просто новой благоустройке по 100 тыс. тенге на окраине областного центра, а кто-то мечтает о квартире на Левом берегу Астаны за 240 тыс. тенге в чистовой отделке. И мерить всех под одну гребенку не стоит.
2. У нас в банке средний срок займа не превышает фактически 10 лет. Никто не может гарантировать свою платежеспособность на 25 лет вперед. Это какие-то бессрочные кредиты, при их дисконтировании надо знак бесконечности в степень возводить. А простому человеку без знания финансового анализа, такие сроки кажутся за пределами бессмертия. Самые популярные сроки займов от девяти лет до 14 лет.
3. Не надо искусственно разгонять ипотеку - это приводит к росту цен на жилье. У нас есть данные, которые на примере Казахстана показывают, наличие такой корреляционно регрессионной связи. Надо развивать индустриальное домостроение, которое способно на новых технологиях давать большие обьемы и снижать цены.
Не ожидайте манны небесной от программы: 1 трлн тенге по 16,5 млн тенге среднего кредита - это 60 тыс. новоселий за пять лет. Или 12 тыс. новоселий в год.
А теперь вернитесь к первому абзацу - в Жилстройсбербанке за 93 рабочих дня 12309 новоселий уже было.
И пусть аналитики пишут, что мы волокитим документы, что у нас только социальное жилье, что мы обслуживаем только госслужащих.
Создание мифов - дело рук сказочников.
А мы встретимся с экспертами на площадке Нуротан 11 июня в 15:00 и будем спорить о доступности жилья.
Ляззат Ибрагимова, председатель правления Жилстройсбербанка
