Появление новых льготных ипотечных программ в Казахстане приведет к очередному пузырю на рынке недвижимости, что сделает жилье еще более недоступным для населения. Такие опасения высказали LS аналитики.
На данный момент на жилищном рынке активно продвигается идея о введении нового льготного ипотечного кредитования. В беседе с LS экономист Алмас Чукин отметил, что такие программы повысят спрос на недвижимость, поэтому он считает нужным предлагать их только определенной категории казахстанцев.
"Я думаю, что такие программы должны быть доступны только для малоимущих или специальной соцгруппы населения. Допустим, нам нужны учителя в небольших городах, а выпускника пединститута мы не можем отправить в какой-нибудь город, где ему или его семье негде будет жить. Поэтому государство может ввести льготные жилищные займы для молодых специалистов: врачей, учителей и других, однако в целом всем и на все что угодно делать (льготы – прим. LS) мы не можем", – отметил он.
По его словам, от таких программ страдает и банковский сектор, потому что в фининститутах ипотека выдается по высокой процентной ставке, в то время как условия от государства выгоднее.
Вместе с тем экономист прокомментировал предложение субсидировать девелоперов, которое недавно озвучили представители из сектора строительства.
"Я вообще против господдержки застройщиков, то есть зачем их субсидировать за счет страны, за счет всех нас. Это тоже бизнес, у него есть клиенты, которые платят, есть расходы. Ну, ведите свой бизнес сами, почему мы должны субсидировать. Никто не субсидирует аптеки или таксистов, почему мы должны поддерживать строителей?" – говорит Чукин.
Между тем в АФК напомнили, что неоднократно призывали рынок недвижимости страны уйти от госзависимости и вернуться к нормальным рыночным ставкам. Для этого предлагалось продолжить работу над повышением реального дохода населения, чтобы казахстанцы могли покупать жилье за счет собственных накоплений и ипотечных займов по рыночным ставкам коммерческих банков.
"Это будет нивелировать риски неплатежеспособности и надувания пузыря на рынке недвижимости", – подчеркнули аналитики ассоциации.
В АФК рассказали, что из-за продолжающего роста населения (261,8 тыс. человек за 2022 год) и уровня урбанизации (61,5% по итогам 2022 года), а также значительного удорожания стройматериалов и сокращения уровня реальных доходов населения, складывается ложное впечатление о необходимости новой льготной ипотечной программы.
"Однако если проанализировать их долгосрочное влияние на рынок жилья и экономику в целом, то можно увидеть ряд негативных аспектов", – считают в АФК.
Прежде всего это касается увеличения нагрузки на кошелек страны. Собеседники LS напомнили, что любая госпрограмма финансируется за счет госбюджета, который в последние несколько лет складывался с дефицитом, даже с учетом трансфертов из Нацфонда.
По данным организации, в этом году значение дефицита бюджета составит 2,7% к ВВП, или 3,2 трлн тенге. Поскольку дефицит в основном покрывается за счет госзаимствований, его объем за последние 10 лет вырос в 5,7 раза. Также на его стоимость повлияла базовая ставка, которая повысилась до 16,75% годовых.
Аналитики отметили, что в результате увеличения ставки вознаграждения по ГЦБ (на 180 б.п.) выросли и траты на погашение и обслуживание растущего дефицита бюджета – более чем в шесть раз за 10 лет.
Помимо прочего, спикеры обратили внимание на рост расходов страны на выплату премий по программам Отбасы банка, чей темп за последние пять лет вырос в 29%.
"Соответственно, принятие новой госпрограммы с льготными условиями ипотечного кредитования еще сильнее увеличит нагрузку на бюджет. Поэтому высокая зависимость рынка жилой недвижимости от бюджетного финансирования, с учетом его дефицита и планируемого ограничения трансфертов из Нацфонда, ставит под вопрос возможности удовлетворения растущих потребностей в льготном финансировании. Во многом по этим причинам государство объявило о прекращении субсидирования программ льготной ипотеки "Баспана хит" и "7-20-25"", – заявили в АФК.
На ситуацию неблагоприятно влияет и разница между предложением и спросом на рынке жилья, которая обостряется из-за различных госпрограмм и возможностью использовать часть пенсионных накоплений на покупку дома. В ассоциации подчеркнули, что за пять лет в стране наблюдается двухзначный рост цен на жилье. В качестве примера эксперты привели статистику за 2022 год, когда первичная недвижимость подорожала на 17,3%, а вторичная – на 26,9%.
"Как не раз показывала практика, в условиях дефицита жилья в Казахстане приток новых денег на рынок жилой недвижимости не увеличивает, а, напротив, ухудшает доступность жилья для населения по причине резкого роста цен, которые заметно оторвались от фундаментальных факторов (доходов населения)", – пояснили аналитики.
Также, по мнению АФК, может возникнуть дополнительная нагрузка на работу правительства и Нацбанка по снижению инфляции в два раза к концу 2023 года.
"Льготная ипотека, включая все программы Отбасы Банка, должна быть адресной, нацеленной на граждан с более низкими доходами, которые как правило, больше других нуждаются в улучшении жилищных условий, а также для некоторых других категорий казахстанцев, с учетом их доходов, социального положения, семейного статуса, выслуги лет (например, военнослужащих и др.)", – заключили аналитики.
Ранее LS писал, что жилье в Казахстане за год подорожало на 13-14%.
