Возвратность инвестиций в торговую недвижимость выросла и превысила более 10 лет, передает LS.
Как отметил совладелец моллов "Апорт" Дмитрий Ревин, до 2009 года при правильной бизнес-стратегии возвратность вложений в торговые центры могла составлять 7 лет.
По его словам, все рынки сейчас начинают сильно меняться и девелоперам нужно понимать на какие факторы нужно ставить, при реализации проектов для окупаемости проекта.
"Сейчас возвратность инвестиций в торговую недвижимость превысила 10 лет. Девелоперы должны, как магический шар, предсказывать будущее на 15 лет вперед, чтобы вернуть средства, вложенные в проект", - заявил Ревин.
При определении главных факторов эксперт предлагает изучить глобальные тренды.
"По данным исследования Foresight research, в ближайшие годы в США закроются свыше тысячи универсальных магазинов (department store), которые не менялись с 1990-х годов. И их количество сократится с 5 тыс., до 4 тыс. Эти сети остались в 90-х и спустя 20 лет они хотят иметь такие же результаты, ничего не меняя. Они не получат такие же результаты и закроют какие-то точки. Стандартная схема в США, три - четыре якорных department store, которые генерировали потоки посетителей. Но они перестали создавать потоки, потому что, во-первых, сменились поколения, а во-вторых, ничего интересного они в ответ международным ретейлерам предоставить не могут", - пояснил он.
Ситуацию в Казахстане Ревин предлагает анализировать по рынку Алматы, так как через этот город только официально проходит 30% торговли страны, плюс еще половину от этого объема генерируют серые каналы городских рынков. Тогда как Астана, например, дает лишь 10% республиканской торговли.
"Мы помним открытие "Рамстор-Самал", которое было бомбой и взрывом мозга. Когда в одном месте мог работать кинотеатр, появился каток, фуд-корт, супермаркет "Рамстор". Можно было ходить с тележками, и ничто на голову не капало. За эти годы рынок торговой недвижимости прошел несколько этапов развития и в ближайшие пять лет подберется к этапу зрелости. За это время девелоперами было привлечено большое количество международных брендов, большая доля товарооборота из неорганизованной торговли переведена в организованные форматы. Была создана инфраструктура для того, чтобы международные бренды продолжали приходить в Казахстан. Была проделана огромная работа, чтобы рынок развился. И сейчас девелоперы и ретейлеры должны подумать, как им вместе увеличивать товарооборот и определить какие факторы сейчас на рынок влияют", - заявил Ревин.
По его словам, потребитель стал более продвинут и развит, а курс доллара вырос с 120 тенге за $1 в 2007 году до 340 тенге за $1 в 2018 году.
"Средняя зарплата покупателей в Алматы составляет $5,7 тыс. в год. Скачкообразного увеличения покупательской способности нет. Она упала. Идет работа над клиентом масс-маркета по удовлетворению нужд покупателя. Самое главное сейчас – работа над увеличением товарооборота магазинов и работа над изменением концептов магазинов. Ряд больших и неэффективных арендаторов, которые называли себя якорями таковыми не являются и становятся со временем даже более слабыми (без изменения команды, форматов и вводных факторов). Покупатель хочет теперь тратить меньше денег на товары, но больше на удовольствия и впечатления", - добавил Ревин.
Заместитель генерального директора сети ТРК Mega Зарина Самигуллина рассказала, что при выборе торгового центра казахстанцы чаще всего руководствуются удобством расположения. При этом, существенная часть посетителей приходит без определенной цели и принимает решение о покупке уже внутри ТРЦ.
При этом многое теперь решает сервис.
"Посетитель может не вернуться в тот или иной торговый центр. Причины нежелания возвращаться, могут находиться на любом этапе взаимодействия с торговым центром. Но все они связаны с персоналом – грубый охранник или продавец. Даже цены и маленький ассортимент не влияют так сильно на этот фактор", - пояснила Самигуллина.
Как она заявила, сегодня на этом рынке усилилась конкуренция и выросли требования посетителей. Только шопинг предоставлять уже недостаточно, девелоперам нужно предвосхищать желания и удивлять людей. А удивлять в ближайшие годы придется малоизученных психологами и социологами подростков. По данным аналитиков торговой сети, поколение Z (родившиеся с 2000 года по 2020 годы) через пять лет составят 40% от доли всех посетителей ТРЦ.
"Это молодые люди, родившиеся в начале 2000-х годов и которые находятся в процессе формирования. Они кардинально отличаются от других наших посетителей. Им натерпится начать зарабатывать самостоятельно, но при этом они предпочтут сохранить деньги, чем потратить. Им чуждо инфантильное поведение. Мы сейчас изучаем представителей этого поколения и пытаемся понять, что им может потребоваться через пять лет", - заявила Самигуллина.
При этом 38% визитеров будут представители поколения Y (рожденные в 1980-2000 году), 30% - представители поколения X (рожденные в 1963-1980 годы), 15% - представители поколения бумеров (рожденные в 1943-1963 годах), и лишь 9% - представители молчаливого поколения (рожденные в 1923-1943 годах).
Справка
Международный конвент World of trade 2018 прошел 28-29 июня в Астане.
Мероприятие собрало более тысячи топ-менеджеров, компаний, производителей и более 100 ретейлеров из Казахстана, России, Узбекистана, Кыргызстана, Туркменистана, Азербайджана, Украины и Армении.
Деловая повестка включала десятки дискуссий по трансформации ретейла, текущим трендам и новым вызовам.
