Рыночная стоимость жилья в последние два года значительно снизилась. Но не сократилось количество желающих приобрести его не на рынке, а по действующей государственной жилищной программе на 2008-2010 годы. Самую низкую ставку вознаграждения по кредитам для покупки квартир в рамках этой программы предлагает государственный "Жилстройсбербанк" (ЖССБ), являющийся ее основным оператором. В то же время для многих потенциальных заемщиков предлагаемые банком условия остаются довольно сложными для понимания. По этой причине данная жилищно-сберегательная система, заимствованная из германского опыта, не получила распространение в Казахстане. На вопросы LS и других СМИ ответил управляющий директор ЖССБ Данияр Тойбаев. - Кто может претендовать на получение кредитов от Жилстройсбербанка в рамках госпрограммы? - Система жилстройсбережений основана на предварительном сбережении и последующем кредитовании. Чтобы получить у нас заем, нужно в течение определенного времени накопить половину требуемой суммы. Допустим, если необходимо 5 млн тенге на приобретение квартиры, значит, нужно, как минимум, в течение 3 лет накопить 2,5 млн тенге. При этом в период накопления на сбережения начисляются вознаграждение банка и премия государства. По истечении 3 лет, клиент может забрать свои 2,5 млн тенге вместе с вознаграждением банка и премией государства и получить в нашем банке заем в 2,5 млн тенге по низким процентным ставкам- от 3,5 до 5% годовых в тенге. В рамках госпрограммы можно получить и предварительные жилищные займы. То есть клиент, минуя стадию накопления, получает заем. При этом он платит только проценты без погашения основного долга и накапливает деньги на своем счете в нашем банке. Если говорить об участии в госпрограмме, то есть четыре приоритетные категории населения. Это молодые семьи, имеющие детей, когда оба супруга не достигли 29 лет, либо неполные семьи, где один из родителей воспитывает детей и не достиг 29 лет; госслужащие; работники госучреждений; работники госпредприятий. При этом предпочтение отдается работникам предприятий социальной сферы. Мы предоставляем участникам госпрограммы предварительные жилищные займы по льготной ставке вознаграждения - 4% годовых в тенге. То есть, получается, мы за счет бюджетного кредита, который получает банк, выдаем кредиты уже непосредственным участникам госпрограммы под 4% годовых. При этом общий срок займа составляет по нашей самой долгосрочной жилищной программе "Кемел" 23,5 года. Если говорить о тех конкретных условиях, на которых мы выдаем кредиты, – это обязательно подтверждение платежеспособности. Здесь, в принципе, на мой взгляд, у нас достаточно лояльные условия, потому что, если у участника госпрограммы своего дохода недостаточно, то заемщик может привлечь одного или двух созаемщиков, то есть тех лиц, которые солидарно несут с ним ответственность за последующее обслуживание займа. При этом круг созаемщиков не ограничивается. То есть это может быть, как близкий родственник, так и его знакомые, друзья, соседи, коллеги. То есть банк расширил круг, чтобы большее количество участников могло воспользоваться нашей программой кредитования. Четко очерчена роль банка в том, что он оценивает платежеспособность. Банк будет на основании предоставленных документов оценивать платежеспособность и выдавать уведомление об этом. Получив уведомление, участник госпрограммы обращается в уполномоченный орган, например, в управление жилья Астаны. И если с ним заключается договор купли-продажи, банк оформляет выдачу предварительного жилищного займа. После этого необходима оценка залогового обеспечения. В качестве него мы будем принимать то жилье, которое в рамках госпрограммы распределяется. Далее нужно застраховать свое имущество, жизнь и внести взнос в Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов. Мы сделали небольшие расчеты. Допустим, если участнику госпрограммы распределена двухкомнатная квартира средней площадью 60 м2 по цене 56515 тенге/м2, то общая стоимость квартиры будет порядка 3,4 млн тенге. В этом случае платеж по кредиту в период пользования нашим предварительным жилищным займом сроком до 23,5 лет составит 28 тыс. тенге с небольшим. При этом 11 тыс. тенге - это будут проценты, а около 17 тыс. тенге – те деньги, которые клиент будет накапливать. То есть это его деньги, которые он сам себе будет накапливать. Это не доход банка. По истечении 8,5 лет он накопит ровно половину стоимости квартиры, и эти деньги направит на погашение предварительного жилищного займа плюс получит от нас под те же 4% годовых наш основной жилищный заем, классический, на оставшуюся половину. Этим самым он погасит остаток предварительного жилищного займа. В течение последующих 15 лет после этого его платеж составит примерно 12 тыс. тенге. То есть по цифрам условия очень лояльные, на наш взгляд. В целом по республике мы уже выдали более 21 тыс. уведомлений о подтверждении платежеспособности участникам государственной жилищной программы на 2008-2010 годы на общую сумму порядка 74 млрд тенге. Если говорить о кредитовании, то здесь темпы пока не такие высокие, но мы уже выдали порядка 4 тыс. займов в рамках госпрограммы на сумму, превышающую 14 млрд тенге. - Что делать участнику госпрограммы, если он сначала был признан платежеспособным, а потом перестал им быть? Реструктуризацией кредита он воспользоваться не сможет? - У меня тогда встречный вопрос. Банк выдаст такому участнику госпрограммы кредит, если уже видно, что он не сможет через полгода его вернуть? -В том-то и дело, что платежеспособность - часто понятие временное… - Как правило, тогда участники госпрограммы привлекают созаемщиков. Потому что доходы большей части участников госпрограммы недостаточны. Тогда по его обязательствам будет расплачиваться непосредственно созаемщик. То есть тот человек, который сказал, что готов оказать ему помощь, совместно с ним осуществлять эти платежи. - А если созаемщика нет? - Этот вопрос будет рассматриваться уже индивидуально с ним. Учитывая рыночную стоимость квартир, если клиент не будет платить по займу, мы реализуем его залоговое имущество, то есть квартиру, которую он получил в рамках госпрограммы. Участники госпрограммы все-таки стараются выплачивать вовремя и в полном объеме. - Назовите цифры распределения квартир по госпрограмме в Астане - На сегодняшний день, согласно опубликованному списку, распределено 5612 квартир. Эти квартиры сейчас на стадии завершения. А по квадратным метрам сейчас я не могу предоставить информацию. Ограничения существовали в самой госпрограмме: однокомнатная квартира должна быть площадью не более 40 м2, двухкомнатная - в пределах 60 м2, трехкомнатная – не более 80 м2. А по госпрограмме 2005-2007 годов были такие нюансы, когда площадь составляла, когда больше, когда меньше. В самой госпрограмме ограничений не было. - И все эти 5612 человек обратятся в ваш банк? - По желанию. Существуют три источника финансирования госпрограммы жилищного строительства на 2008-2010 годы: наши займы, которые мы будем предоставлять участникам госпрограммы; собственные средства участника госпрограммы; иные источники, включая кредиты коммерческих банков. Но, в основном, надо понимать, что выкупить самостоятельно жилье участники программы, как правило, не могут. Если только им кто-нибудь не поможет со стороны – какие-нибудь меценаты или спонсоры. Получить кредит в других банках тоже достаточно сложно. Вознаграждение по ним будет не таким, как у нас, а по рыночной ставке. Поэтому нужно ожидать, что основной поток будет идти через наш банк. - Каковы итоги участия банка в предыдущей госпрограмме? - Мы тогда не предоставляли предварительные жилищные займы. Использовались либо промежуточные жилищные займы, когда человек должен был внести 50% суммы, либо наши классические продукты с определенным периодом накопления. Активно в 2005-2007 годах госпрограммой мы не занимались. А в этом году у нас уже есть опыт работы. Мы начали выдавать кредиты, оценивать платежеспособность с августа 2008 года, когда, если вы помните, в Алматы был большой ажиотаж по этому поводу. Кстати, мы выдали около 10 тыс. уведомлений претендентам. С четвертого квартала 2008 года мы начали выдавать первые жилищные займы. Это были филиалы в Северо-Казахстанской, Павлодарской и Карагандинской областях. То есть, имея уже опыт работы год и 3 месяца, я думаю, мы достаточно подготовились к реализации госпрограммы. - Опция 25/75, когда можно, накопив за определенный период 25% от суммы договора, получить оставшиеся 75% в кредит от Жилстройсбербанка, будет снова применяться? - Нет, это была временная мера. Во всем мире практикуется система 50/50, то есть клиент должен накопить половину суммы, а другую получить в кредит от банка. - А если клиент накапливает у вас деньги в течение 3 лет, но кредит ему уже не нужен, что он может сделать? - Он может переуступить другому человеку, расторгнуть договор и забрать свои накопления. При этом он потеряет премию государства. Если договор действует более 5 лет, то при его расторжении клиент не потеряет госпремию. Если он расторгнет договор после 3 лет, то банк вернет премию в бюджет. - В течение какого времени банк рассматривает заявку на получение кредита? - В течение 6 дней в рамках госпрограммы. Это в случае, если все предоставленные клиентом документы составлены правильно и у клиента нет непогашенных долгов перед другими банками. Если у клиента есть задолженность перед другими банками, то клиенту потребуется предоставить дополнительные бумаги. Тогда сроки могут увеличиться. Участники госпрограммы, сдавая документы в наш банк, заполняют анкету. В ней они должны указать, что они имеют или не имеют задолженность в других банках. Также они должны предоставить справку о зарплате. Они заполняют согласие на предоставление информации непосредственно о самом заемщике из ГЦВП и Первого кредитного бюро. Бывает, что человек просто забыл о том, что он брал раньше кредиты. Тем более, раньше кредиты были очень распространены и открывались даже на родственников. Эти моменты удлиняют срок рассмотрения заявления на кредит. Но если все четко, то, максимум, в течение 6 дней заявка будет рассмотрена. - Сколько составляет комиссия банка за выдачу кредита? - По кредитам в рамках госпрограммы она составляет 0,35% от суммы договора, что меньше, чем при стандартных кредитах Жилстройсбербанка. Обычная комиссия составляет 0,5%. Кроме того, клиент может не брать кредит на всю стоимость квартиры, а только на часть стоимости квартиры, оплатив оставшуюся часть собственными накопленными средствами. - Могут ли участники предыдущей госпрограммы рефинансировать свои займы, полученные в коммерческих банках, за счет более дешевого кредита Жилстройсбербанка? - Нет, к сожалению. Они уже воспользовались теми возможностями, которые давала госпрограмма 2005-2007 годов, и получили кредиты. Получить у нас средства на рефинансирование своих ипотечных кредитов они уже не смогут. Наша программа направлена именно на новых участников госпрограммы. В прошлом году были изменения в госпрограмму жилищного строительства на 2008-2010 годы, где было предусмотрено, что участник программы 2005-2007 годов, с которым не заключены договоры купли-продажи, либо они заключены, но не подписаны договоры займа, могут претендовать на получение жилья посредством наших кредитов под 4% годовых. - Можно уточнить, сколько договоров о жилстройсбережениях было заключено с начала деятельности банка, и сколько было выдано кредитов? - С начала деятельности банка нами заключено порядка 158 тыс. договоров о жилстройсбережениях. Наш кредитный портфель составляет чуть более 45 млрд тенге. Депозитная база превышает 26 млрд тенге. - А сколько займов было выдано? - Количество займов - около 18 тыс. Общая сумма - порядка 55 млрд тенге. Из них основные жилищные займы с минимальным периодом накопления в 3 года по очень низкой ставке – порядка 4 тыс. на общую сумму 8 млрд тенге. - Были ли все-таки факты реализации залогов в Жилстройсбербанке? - У меня вопрос тогда к Вам? Почему это вас так сильно интересует? Я могу Вам ответить, что у нас есть просроченная задолженность. Есть как бы факты, когда мы выставляем на внесудебную реализацию, судебную реализацию. В частности, просроченная задолженность по отношению к кредитам банка по итогам прошедшего года составляет 3,3%. - Почему некоторые клиенты все-таки расторгают договоры о жилстройсбережениях, и какова доля таких клиентов? - Мы стараемся, чтобы клиент не расторгал договор о жилстройсбережениях и переуступил его третьим лицам. Доля расторгнутых договоров составляет порядка 5%, но мы стремимся к тому, чтобы она составляла 3%.