Казахстанцы могут сдавать в аренду ипотечное жилье, но им нужно учитывать некоторые нюансы. Об этом LS рассказал кандидат юридических наук Даулет Абжанов.
Собеседник LS отметил, что воспользоваться такой возможностью население может только с согласия залогодержателя. По его словам, заемщик, хоть и является собственником жилья, по закону лишен права в полной мере распоряжаться домом по своему усмотрению. Такие условия в документе – довольно распространенная практика.
"Причина – обременение в виде залога, которое накладывает ограничения по распоряжению залоговым имуществом, в том числе в виде предоставления его в аренду. До тех пор, пока заемщик не выплатит полностью ипотечный жилищный заем, ограничения будут действовать", – пояснил Д. Абжанов.
Вместе с тем он подчеркнул, что в ипотечном договоре может содержаться и другое правило. Согласно ему, закон позволяет предусмотреть в документе условие, по которому клиенту банка разрешается сдавать в аренду купленное в кредит жилье.
"Например, в договоре может быть указано, что залогодатель вправе сдавать предмет залога в аренду с обязательным уведомлением об этом залогодержателя", – уточнил юрист.
При этом Д. Абжанов объяснил, что если подобной оговорки в документе нет, то сдача в аренду ипотечного жилья по-прежнему допустима только с согласия банка. И даже если в договоре ничего не сказано об этом, соответствующее ограничение имеет место быть.
Потери для банков
В беседе с LS юрист отметил, что подобный запрет обусловлен рисками для залогодержателя. Во-первых, если съемщик квартиры по окончании срока откажется покидать арендованное жилье, БВУ придется заниматься выселением, что хлопотно и отнимает его ресурсы.
Во-вторых, наличие проживающих лиц в ипотечном жилье может затруднить реализацию предмета залога.
"Здесь такой нюанс: согласно закону, смена собственника не влечет за собой обязательное расторжение договора аренды; арендатор, исправно и добросовестно исполняющий свои договорные обязанности, сохраняет права по данному документу в случае, если предмет залога будет продан. Разумеется, желающих приобрести жилье, на проживание в котором посторонние люди имеют право, будет не много. Это снижает привлекательность предмета залога в глазах потенциальных покупателей ипотечного жилья, и залогодержателю становится проблематично реализовать свои права", – объяснил Д. Абжанов.
В то же время он не исключил, что договором может быть предусмотрено, что смена собственника является основанием для расторжения договора аренды.
В-третьих, банк может опасаться, что сдача в аренду жилья, купленного в кредит, ухудшит состояние дома.
Когда фининституты идут навстречу заемщикам
Собеседник LS подчеркнул, что несмотря на вышеописанные риски, БВУ в ряде случаев предоставляют необходимое разрешение, если с такой просьбой к ним обращаются клиенты. Это связано с тем, что банк заинтересован в финансовом благополучии заемщика.
"Чем больше у последнего доход, тем лучше и спокойнее БВУ. Если он будет получать арендную плату и направлять ее на полное или частичное погашение долга по ипотечному кредиту, то почему бы не дать согласие на это", – отметил юрист.
Таким образом, фининституты зачастую не препятствуют сдаче предмета залога в аренду, по крайней мере, до окончания срока жилищного займа.
Другое дело, когда сами клиенты далеко не всегда обращаются к банку за получением разрешения, добавил Д. Абжанов. На фоне этого он рекомендует казахстанцам не игнорировать данное требование, чтобы не быть обвиненными в нарушении договора.
Права заемщиков и банков
Юрист рассказал, что в части возможности БВУ контролировать тех, кто проживает в ипотечном жилье, вопрос неоднозначен. По его словам, хотя Конституция гарантирует неприкосновенность жилища, закон предоставляет право залогодержателю проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества.
"Указанная норма предполагает обязанность заемщика обеспечить доступ банку-залогодержателю к дому. Аналогичное право закладывается на практике и в ипотечные договоры", – уточнил он.
Однако Д. Абжанов подчеркнул, что эту норму нельзя воспринимать как предоставляющую право представителям БВУ вторгаться в купленное в кредит жилье против воли заемщика. По его словам, заставить последнего впустить в жилище БВУ можно только через суд.
"Договор может также содержать штрафные санкции за отказ предоставить доступ к проверке предмета залога. Но все же на практике банки редко проверяют целенаправленно, сдается ли ипотечное жилье в аренду или нет, тем более если кредит не проблемный. Документом могут быть предусмотрены штрафные санкции за сдачу в аренду ипотечного жилья без согласия залогодержателя", – заключил юрист.
