Казахстанцы в последние годы стали интересоваться покупкой недвижимости за рубежом. Одним из самых популярных направлений, где достаточно активно скупают недвижимость, стала Болгария. Об этом специально для LS рассказал блогер из Болгарии Виктор Сапожников.
«Особой популярностью пользуются дома и квартиры вблизи от Черного моря, в которых можно отдыхать летом, экономя на гостинице, либо сдавать в аренду. По мнению риелторов, в данный момент цены на болгарскую недвижимость достаточно близки к ценовому дну, и в ближайшие годы они вероятнее всего будут постепенно расти», - подчеркнул В.Сапожников. Блогер сообщил, что дома и квартиры на черноморском побережье 10-15 лет назад начали массово скупать жители туманного Альбиона – англичане и ирландцы.
За ними подоспели немцы и прочие бельгийцы с голландцами. Спрос привел к бурному развитию строительной отрасли, стремительной застройке прибрежных территорий и росту цен до заоблачного уровня. Потом во время кризиса в Болгарии стоимость апартаментов резко упала и их начали скупать жители СНГ.
«Только россияне скупили более 300 тыс. квартир, потратив на это почти 20 млрд евро, позволив активизировать рынок недвижимости и строительства (по сути, спасти всю экономику страны). В последние годы интерес к болгарской недвижимости начали проявлять казахстанцы, украинцы, белорусы и узбеки».
Цена вопроса В настоящее время на рынке болгарской недвижимости цены постепенно растут, но пока находятся на уровне чуть выше кризисного. Между тем, квадратный метр болгарской недвижимости, согласно статистике, стоит примерно 750 евро. Это самый низкий показатель в Европе.
Конечно, цены довольно сильно отличаются в зависимости от района, близости к морю, развитости инфраструктуры, качества постройки и прочих нюансов. Где-нибудь в болгарской глубинке можно купить большой дом с обширным участком всего за 5-10 тыс. евро. Правда, как правило, такие строения требуют значительного ремонта. В целом, цена квадратного метра в неплохом сельском доме, правда, вдалеке от моря примерно начинается с 250 евро. Коттеджи и квартиры на вторичном рынке стоят примерно от 500 евро за квадрат. Пляжная недвижимость – апартаменты вблизи от моря продаются от 700-750 евро за квадратный метр.
Цены на жилье в закрытых жилых центрах с бассейном, охраной, штатом уборщиц, детской площадкой начинаются от 1000-1100 евро за квадрат. За дополнительные услуги придется платить ежемесячную таксу. Впрочем, квадратный метр в Болгарии (как и в других европейских странах) понятие эфемерное. Одно время журналисты жестко критиковали казахстанских застройщиков за то, что те считали площадь квартир по внешней стороне стены.
В Болгарии ситуация еще интересней. Здесь в метраж каждой квартиры засчитывают часть подъезда, лестницы, балкона и чердака. То есть, чтобы узнать реальную площадь квартиры, нужно от заявленного застройщиком метража отнимать 15-25% (в зависимости от жадности строительной компании). В объявлении пишут – продается квартира 70 квадратных метров. Это значит, что ее площадь вряд ли будет больше 55 квадратов. Кроме того, узкую щель между домов, через которую видна вода, могут торжественно объявить «видом на море» и накинуть еще 10%. В целом, можно сказать так, за 50 тыс. евро можно найти хорошую квартиру или дом у моря площадью 50-70 квадратных метров.
Где купить? Второй вопрос – место приобретения. Дело в том, что каждый город или село обладают своими особенностями. Так, молодые люди предпочитают покупать недвижимость на курортах, таких как Золотые Пески или Солнечный Берег, где летом идет круглосуточная тусовка, дискотеки и прочие непотребства, на которые детям лучше не смотреть. В остальное время здесь делать нечего – людей практически нет, 80% магазинов не работает. Экстремалы и любители зимнего отдыха приобретают недвижимость на горнолыжных курортах, вроде Банско, Боровца или Помпорово. Семейные люди выбирают места вблизи крупных городов, таких как Варна или Бургас, где есть хорошие пляжи, рестораны, кафе, парки и превосходный европейский шопинг.
Пенсионерам подходят небольшие тихие деревушки с размеренным ритмом жизни и кругом общения, состоящим из граждан стран СНГ. В целом, каждый человек может найти себе место по душе. Как правило, качество жилья в Болгарии хорошее, за этим следят строго. Недавно вообще были введены нормы Евросоюза по строительству. Застройщики, как правило, дают гарантию на свои здания. Бывают, конечно, разные несуразности в виде отсутствия лифта для последнего этажа, узких лестниц, низких потолков и прочих архитектурных «изысков». В общем, при покупке нужно быть внимательным.
Как купить? Для поиска недвижимости лучше найти грамотного и проверенного риелтора, желательно по рекомендации. Стоимость работы маклера застройщик, как правило, закладывает в стоимость жилья. Поэтому с покупателя риелтор за свою работу никакой оплаты не берет. Он подбирает объекты, договаривается о встрече и возит по объектам. Можно, конечно, самому искать объекты, связываться со строительными фирмами, однако это довольно трудно и дорого.
Кроме того, риелторы обычно знают всю подноготную застройщиков. Сам процесс покупки и оформления жилья несложный, большую часть работы поручается адвокату. Если покупатель приобретает вторичное жилье, при помощи юриста составляется договор и оплачивается вся сумма за квартиру.
Кстати, деньги не стоит передавать наличными, лучше сделать взнос на банковский счет продавца, так у покупателя остаются доказательства оплаты. Если клиент покупает первичную недвижимость в рассрочку, то в присутствии адвоката оформляется предварительный договор, в котором расписан график банковских платежей. После окончательного расчета (в обоих случаях) адвокат оформляет нотариальный акт и регистрирует недвижимость в кадастре.
Не забудьте про налог на сделку и обязательные платежи – они составят примерно 3% от оценочной стоимости квартиры. И еще один нюанс. Если при покупке квартиры в рассрочку покупатель по каким-то причинам не может оплатить всю сумму, то застройщик возвращает ему деньги, оставив себе неустойку в размере 10-15%, что заранее прописывается в договоре.
Как ремонтировать? Часто застройщики продают квартиры «под ключ». Однако, можно купить жилье и в черновой отделке, которая в отличие от казахстанской включает в себя проведение по всей квартире электрической сети. Процесс ремонта в Болгарии не сильно отличается от Казахстана. Такие же бригады строителей, магазины и стройматериалы, только все немного дешевле и дольше. Средний ремонт квартиры площадью 50 квадратных метров вместе с покупкой сантехники обойдется в 4-5 тыс. евро. Сроки непредсказуемые. В основной массе, болгарские строители довольно медлительные и часто отодвигают сроки сдачи объекта. Цены на мебель в Болгарии существенно ниже, даже с учетом платной сборки. Гардеробы и гарнитуры лучше заказывать заранее, многие товары идут под заказ, и их доставка может занять недели. Стоимость бытовой техники примерно сопоставима с казахстанской.
Чего бояться? В каждой стране, а Болгария не исключение, есть, так называемые, неблагополучные районы. Поэтому, перед покупкой необходимо заранее узнать, нет ли поблизости цыганских поселков. Иначе не избежать периодических воровских набегов.
Есть в Болгарии и мошенники. Разных криминальных схем бесчисленное множество. Обычно жертву приманивают низкой ценой. Покупатель берет дешевую квартиру, а потом выясняется, что она в залоге. Либо на пороге может появиться женщина, которая скажет, что она бывшая жена хозяина и он (паршивец эдакий) в обход закона продал их совместно нажитое имущество. Чтобы избежать таких случаев лучше по рекомендации найти хорошего русскоязычного адвоката, который поможет все сделать правильно и безопасно. Лучше вообще не попадать в такие ситуации, чем потом годами искать правду в чужой стране.
Выводы За разумные деньги в Болгарии можно приобрести хорошую недвижимость. К плюсам можно отнести недорогой отдых, низкие цены на питание и одежду, приятный климат, доброжелательное отношение со стороны местных жителей и близость менталитета. Из минусов можно отметить короткий курортный сезон, невозможность собственникам жилья долгое время находиться в стране (всего 3 месяца в полгода), а также необходимость получать визу.
